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Immobilienmarkt Berlin

14. Januar 2025 | Berlin
Immobilienmarkt Berlin 2025: die wichtigsten Änderungen für Immobilienkäufer

Die 10 wichtigsten Änderungen für Immobilienkäufer in 2025

Zinsentwicklung, Grundsteuer, neue Fördermöglichkeiten und mehr: was Immobilienkäufer in Berlin jetzt wissen müssen.

Wir haben für Sie die wichtigsten Marktentwicklungen in Berlin sowie Änderungen rund um den Immobilienkauf im neuen Jahr zusammengefasst. So können Sie bestens informiert den Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung oder Kapitalanlage planen.

1. Bevölkerungsentwicklung in Berlin

Allein im ersten Halbjahr 2024 wuchs die Hauptstadt um fast 8.000 Personen (+ 0,2 Prozent). Acht von zwölf Bezirken verzeichneten einen Anstieg der Einwohnerzahl – allen voran Pankow, Berlins bevölkerungsreichster Bezirk. 

Bis 2040 wird ein Anstieg auf vier Millionen Hauptstadtbewohner erwartet. Zudem ist die Stadt bei Studierenden und Berufstätigen aus Deutschland und aller Welt beliebt, die zum Teil nur für eine bestimmte Weile hier wohnen.

Dieser wachsende Bedarf an Wohnraum wirkt sich unmittelbar auf die Höhe der Mieten und Immobilienkaufpreise aus.

2. Kaufpreisentwicklung

Bereits seit letztem Jahr steigen die Immobilienpreise in der Hauptstadt wieder an. Generell hat sich der Berliner Immobilienmarkt in den letzten Jahren als sehr stabil bewiesen. 

Angesichts der hohen Nachfrage und der gesunkenen Zinsen ist in Berlin mit weiteren Preisanstiegen zu rechnen. Derzeit bieten sich für Kaufinteressenten aber noch günstige Gelegenheiten. Denn im Vergleich zu anderen deutschen Städten ist Wohneigentum in Berlin noch günstiger – man denke etwa an München (9.406 Euro pro Quadratmeter) oder Hamburg (6.068 Euro pro Quadratmeter).

Laut ImmoScout24 liegt der durchschnittliche Angebotspreis in Berlin im Januar 2025 bei 4.811 Euro pro Quadratmeter. Maßgebliche Faktoren für den Kaufpreis sind die Lage, die Immobilienart und -größe sowie der energetische und bauliche Zustand. 

Wer eine Immobilie zur Selbstnutzung kauft, macht sich unabhängig von den steigenden Mieten und baut nachhaltig Vermögen auf. Denn Immobilien sind eine besonders wertbeständige und inflationsunabhängige Geldanlage. Und damit auch eine ideale Altersvorsorge.

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3. Steigende Mieten

Im vierten Quartal 2024 betrug die durchschnittliche Kaltmiete in Berlin 12,53 Euro pro Quadratmeter (+ 2,37 Prozent zum vorherigen Quartal). Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Mieten um 5,95 Prozent. Experten gehen davon aus, dass sich dieser Trend auch 2025 und in den folgenden Jahren fortsetzt. Denn nach wie vor übersteigt die Nachfrage massiv das Angebot – nicht zuletzt durch zu wenig Neubau.

Das bietet Chancen insbesondere für Kapitalanleger, die ihre Eigentumswohnung vermieten möchten oder eine bereits vermietete Wohnung kaufen. Da die Einnahmen aus der Miete direkt in die Tilgung der Immobilienfinanzierung einfließen können, wirkt sich die Miethöhe auf die Kreditdauer und die Rentabilität der Immobilie aus. Zudem sind vermietete Immobilien im Kauf in der Regel deutlich günstiger als bezugsfreie Eigentumswohnungen.

Gelegenheiten für den Aufbau eines Immobilienportfolios bieten sich Kapitalanlegern somit besonders in Stadtgebieten, die sich in den kommenden Jahren positiv entwickeln werden. Beispielsweise durch die Ansiedlung neuer Gewerbe oder den Ausbau der örtlichen Infrastruktur, aber auch die spezifische Bevölkerungsentwicklung vor Ort. Im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf informieren unsere erfahrenen Makler Sie daher auch stets über die Mikrolage und deren Entwicklungsprognosen.

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4. Noch offen: Verlängerung der Mietpreisbremse

Die umstrittene Mietpreisbremse in Berlin läuft regulär am 31. Dezember 2025 aus – sofern diese nicht bis zunächst Ende 2029 verlängert wird. Dies wird in der Bundesregierung derzeit noch diskutiert und eine finale Entscheidung steht aus.

Die Mietpreisbremse soll den Anstieg der Wohnraummieten in Ballungsräumen verlangsamen und wurde 2015 eingeführt. Bei Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete zu Mietbeginn höchstens um 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Jedoch haben zahlreiche Studien und Auswertungen solcher Mietpreisregulierungen gezeigt, dass diese Maßnahmen steigenden Mieten kaum entgegenwirken und stattdessen Investitionen in die Wohnraumqualität hemmen und das Angebot für Mietwohnungen in derart regulierten Märkten sogar sinkt. Vor allem zum Nachteil der Mieter, die dadurch eigentlich geschützt werden sollten.

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5. Immobilienfinanzierung

Der durchschnittliche Zins auf ein zehnjähriges Darlehen lag zum Jahresende 2024 zwischen drei und dreieinhalb Prozent. Die im Vergleich zu 2023 wieder gesunkenen Zinsen bedeuten Ersparnisse von mehreren hundert Euro pro Monat für Immobilienkäufer. Das sind günstige Konditionen, insbesondere wenn Kaufinteressenten ausreichend Eigenkapital für den Kauf mitbringen.

Experten erwarten, dass sich auch im Laufe des Jahres die Zinsen stabil entwickeln beziehungsweise weiter leicht sinken können. Auf weitere starke Zinssenkungen sollten Kaufinteressenten jedoch nicht spekulieren, da mögliche Einsparungen durch erwartete steigende Immobilienpreise im Laufe des Jahres wieder ausgeglichen werden.

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6. Wohneigentumsförderung für Familien

Seit Januar 2025 gelten Änderungen an den Förderprogrammen „Wohneigentum für Familien – Neubau“ (300) und „Jung kauft Alt“ (308). Diese fördern die Selbstnutzung von Familien und sollen speziell Familien den erstmaligen Immobilienerwerb erleichtern – entsprechend gibt es Zulagen für jedes minderjährige Kind im Haushalt.

Über „Wohneigentum für Familien“ wird seit Januar 2025 auch der Kauf oder Bau klimafreundlicher Neubauten durch zinsgünstige KfW-Kredite in Höhe von maximal 270.000 Euro unterstützt. Das Programm löst das bisherige Baukindergeld ab und ist verbunden mit Anforderungen an den Energiestandard des Gebäudes.

Das Programm „Jung kauft Alt“ ist bereits im letzten Jahr für die Förderung des Immobilienerwerbs im Bestand gestartet. Die maximale Kredithöhe liegt bei 150.000 Euro. Für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude gilt ab 2025 die Sanierungsvorgabe „Effizienzhaus Denkmal EE“. Für andere Bestandsgebäude bleibt die Vorgabe bestehen, dass innerhalb von 54 Monaten nach dem Kauf eine Sanierung auf mindestens die Energieeffizienzklasse 70 EE erfolgen muss.

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7. Grundsteuer

Seit diesem Jahr gilt die reformierte Grundsteuer auf Basis des Bundesmodells in Berlin. Neben der einmaligen Grunderwerbsteuer, die als sogenannte Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb gezahlt werden muss, zahlen Immobilieneigentümer jährlich Steuern auf ihren Grundbesitz.

Um eine zu starke finanzielle Mehrbelastung zu vermeiden, wurde der Hebesatz in Berlin um fast die Hälfte halbiert. Für Wohnimmobilien wird zudem eine niedrigere Steuermesszahl angesetzt. Vermieter können die Grundsteuer anteilig auf ihre Mieter umlegen.

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8. CO2-Preis

Vermieter und Mieter zahlen ab diesem Jahr eine höhere Abgabe für fossile Brennstoffe. Seit Januar werden 55 Euro pro Tonne erhoben. Die CO2-Abgabe wurde bereits 2021 eingeführt und kann, abhängig vom energetischen Zustand der Immobilie, zwischen Mieter und Eigentümer aufgeteilt werden. Der Eigentümer überweist die Abgabe direkt an seinen Energieversorger, kann sich aber einen Anteil der Kosten über die Betriebskostenabrechnung vom Mieter zurückholen.

Seit 2025 werden zudem auch in Nichtwohnimmobilien die Kosten anteilig in Abhängigkeit zum energetischen Zustand der Immobilie zwischen Eigentümern und Mietern aufgeteilt. Bisher galt in diesem Bereich eine hälftige Kostenteilung (50:50 Regelung).

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9. Heizungsgesetz

In diesem Zusammenhang wird auch die angekündigte Reform des Heizungsgesetzes mit Spannung erwartet. Hierüber werden Vorgaben in Zusammenhang mit dem Heizungstausch geregelt. Bisher können Eigentümer beim Heizungstausch Fördermittel des Bundes beantragen. Über Änderungen werden wir Sie hier im ImmoKEY Blog selbstverständlich informieren.

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10. Smart Meter Pflicht

Stromkunden mit einem Jahresverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden sowie Haushalte mit eigenen Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen oder einer Wallbox für E-Autos (Installation ab 1. Januar 2024), müssen ab diesem Jahr mit einem intelligenten Messsystem ausgestattet werden.

Die Smart Meter werden bundesweit schrittweise eingeführt. Bis 2032 sollen alle Haushalte mit digitalen Stromzählern ausgestattet sein. Deshalb können schon ab diesem Jahr auch Kunden mit einem geringeren Stromverbrauch den Einbau eines Smart Meters beantragen. Die Installation wird über die Messstellenbetreiber koordiniert. In Berlin ist hierfür Stromnetz Berlin zuständig. Der Betrieb des Zählers kann in Rechnung gestellt werden. Bei einem Jahresverbrauch zwischen 6.000 und 10.000 Kilowattstunden darf der Jahresbetrag bei maximal 20 Euro liegen.

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Top informiert zum Thema Wohneigentum und Immobilienkauf in Berlin

Hier im ImmoKEY Blog finden Sie regelmäßig aktuelle News rund um Immobilienmarkt & Finanzen, Rat & Recht, Wohnsinn und mehr. 

Darüber hinaus beantwortet Ihnen unser kompetentes Maklerteam im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf gerne alle Ihre Fragen und vermittelt bei Bedarf kompetente Ansprechpartner aus unserem professionellen Netzwerk.

Sie sind auf der Suche nach Wohneigentum in Berlin? Werfen Sie einen Blick auf unsere aktuellen Immobilienangebote oder hinterlegen Sie direkt ein Suchprofil, um bequem per E-Mail über passende neue Angebote informiert zu werden. Nutzen Sie hierfür einfach unser Kontaktformular oder rufen Sie uns an unter +49 (30) 610 820 200.

 

Foto: Adobe Stock

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