Deshalb sollten Sie mit dem Immobilienkredit nicht zu lange warten

Die hohe Inflationsrate, gestiegene Zinsen und nun auch strengere Absicherungsvorgaben für Banken: wer den Kauf einer Immobilie plant und diesen durch eine Bank finanzieren möchte, sollte diesen zeitnah durchführen. So können sich Sie sich die noch günstigen Konditionen für Ihren Immobilienkredit sichern.

Zwar sind die Zinsen selbst bei einem weiteren Anstieg nach wie vor auf einem historisch niedrigen Niveau, doch steigt einerseits zusammen mit den Immobilienpreisen der Bedarf an Eigenkapital für die Finanzierung. Andererseits werden Banken zukünftig bei der Prüfung der Anträge auf Immobilienkredite noch strenger vorgehen.

Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die bundesweiten Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 12,9 %, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sogar um 14,7 % (Quelle: Destatis, 12/2021). Das führt dazu, dass immer mehr Kreditnehmer:innen lediglich die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital bestreiten können. Fast bei jeder zweiten Finanzierung wird inzwischen auf eine Vollfinanzierung des Kaufpreises zu 100 % zurückgegriffen (Quelle: wiwo.de). Das ist bei steigenden Zinsen oder im Falle einer eintretenden Arbeitslosigkeit oder Erkrankung nicht ohne Risiko.

Wieso werden die Banken zu mehr Risikovorsorge bei Immobilienkrediten verpflichtet?

Als Reaktion auf die kontinuierlich stark steigenden Immobilienpreise und um der Entstehung einer sogenannten Blase am Immobilienmarkt entgegen zu wirken, verlangt die Bundesfinanzaufsicht (BaFin) von den Banken höhere Sicherheiten bei Immobilienkrediten. Dies soll die Stabilität des Finanzsystems gewährleisten, auch wenn der Wohnimmobilienmarkt bisher der Corona-Pandemie getrotzt habe. Die konkrete Sorge: die Preisentwicklung für Immobilien droht, sich von den tatsächlichen Werten loszulösen. Schon jetzt liegt mancherorts das Preisniveau zehn bis 30 % über den Werten, die sich durch Fundamentaldaten rechtfertigen lassen, wie der Tagesspiegel berichtet. (Lesen Sie hierzu weiterführend auch: Was ist meine Immobilie wert?)

Ab dem 1. Februar 2023 werden Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten zu folgenden Maßnahmen verpflichtet:

1. Der antizyklische Kapitalpuffer wird von derzeit null auf 0,75 % erhöht und gilt für alle Kredite. Banken müssen somit zusätzliches Eigenkapital zur Seite legen, um Kreditausfälle abfangen zu können.
2. Zusätzlich wird bei Wohnimmobilienkrediten ein sektoraler Systemrisikopuffer von zwei Prozent der Kreditsumme eingeführt.

Insgesamt müssen die Kreditbanken somit 2,75 % mehr Eigenkapital zur Absicherung von privaten Immobilienkrediten bereithalten.

Darüber hinaus mahnt die Bundesfinanzaufsicht, dass Banken bei der Neukreditvergabe besonders vorsichtig sein sollten. Angeraten wird eine "konservative Bewertungs- und Kreditvergabepraxis". Die Finanzinstitute müssen zukünftig etwa bei der Überprüfung der Antragsteller:innen sicherstellen, dass diese eine solide Schuldentragfähigkeit besitzen. Also auch in sogenannten Stressphasen die Zahlung der Kreditraten sichergestellt ist, selbst wenn die Zinsen steigen. Sofern nötig, kann die BaFin abhängig von der Entwicklung am Markt in engem Austausch mit dem Ausschuss für Finanzstabilität (AFS) auch konkrete Kreditvergabestandards definieren. Das würde die Entscheidungsfreiheit der Banken weiter einschränken.

Wie wirkt sich das auf die Vergabe von Immobilienkrediten aus?

Die positive Nachricht vorweg: trotz gestiegener Zinsen auf Immobilienkredite, sind die Kosten für eine Immobilienfinanzierung nach wie vor weiter günstig. Nicht die monatlichen Kreditraten sondern in erster Linie die hohen Kaufnebenkosten und der hohe Bedarf an Eigenkapital für den erfolgreichen Kreditantrag sind die Faktoren, die Immobilienkäufer:innen finanziell stark belasten. Hier ist zu hoffen, dass die neu gewählte Bundesregierungen und das neu geschaffene Bundesbauministerium zeitnah Maßnahmen umsetzen, um insbesondere Erstkäufer:innen und Käufer:innen von Immobilien zur Eigennutzung, finanziell zu entlasten. Im Gespräch sind beispielsweise Freibeträge auf die Grunderwerbsteuer oder Förderung in Form von Mietkauf.

Dennoch dürften sich die strengeren Vorgaben der Bafin auf die Kreditkonditionen beim Immobilienkauf auswirken:

• Die Anforderungen an die Eigenkapitalhöhe sowie weitere Sicherheiten für eine Kreditzusage könnten steigen.
• Da Banken mit dem zur Sicherheit dienenden Kapital kein Geld verdienen können, könnten die Kreditzinsen erhöht werden. Das macht den Immobilienkredit für private Käufer:innen insgesamt teurer.

Wer ohnehin zeitnah den Kauf einer Immobilie plant, sollte dies noch vor Februar 2023 tun. So können Sie sich die aktuell geltenden Konditionen für Immobilienkredite sichern. In jedem Fall empfiehlt sich die Beratung durch unabhängige, professionelle Finanzierungsberater. So können Sie realistisch ermitteln, wie viel Kredit Sie sich leisten können. Auch eine Anschlussfinanzierung sollte bereits heute schon miteinkalkuliert werden. So stellen Sie sicher, dass der Immobilienkredit nicht zur unvorhergesehenen Belastung wird, wenn die Zinsen steigen.

Tipp: ein Bausparvertrag sichert den Immobilienkredit auf dem aktuellen Zinsniveau

Wer erst innerhalb der nächsten Jahre eine Immobilie kaufen möchte, kann sich zum Abschluss eines Bausparvertrags beraten lassen. Dieser ermöglicht es Käufer:innen, sich die Finanzierungszinsen auf dem aktuellen Niveau zu sichern, auch wenn der eigentliche Immobilienkauf erst später stattfindet. Die Rentabilität eines Bausparvertrags ist jedoch abhängig von verschiedenen Faktoren. Dazu zählen die individuellen Zinskonditionen, die Dauer der Sparphase und die Tilgungsraten der Darlehensphase. Deshalb wird hier keine pauschale Empfehlung ausgesprochen.

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