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Immobilienschenkung

Freibeträge nutzen, Erbschaftssteuer sparen

Eine vorausschauende Immobilienschenkung kann hohe Erbschaftssteuerzahlungen aufgrund steigender Immobilienpreise vermeiden.

Durch die Erbschaftssteuer zum Immobilienverkauf gezwungen

Aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise fallen immer häufiger untragbare Erbschaftssteuern für Erbende an. So machte jüngst ein Fall aus München Schlagzeilen (Quelle: TZ München): der Erbe eines seit Generationen im Familienbesitz befindlichen Mietshauses, muss dieses wegen der anfallenden Erbschaftssteuer verkaufen. Aufgrund des aktuellen Immobilienwertes von 6,5 Millionen Euro für das Mehrfamilienhaus forderte das Finanzamt über 945.000 Euro Erbschaftssteuer. Eine Summe, über die der Erbe nicht verfügt und die er auch nicht über einen Kredit finanzieren kann. Da das Haus zudem in einem Erhaltungsgebiet liegt, darf er das Mehrfamilienhaus auch nicht aufteilen, um beispielsweise die Erbschaftssteuer aus dem Verkaufserlös einzelner Wohnungen zu finanzieren.

Und das ist bei Weitem kein Einzelfall, wie die TZ München weiter berichtet: immer häufiger würden private Bürger im Münchner Raum dazu gezwungen, geerbte Immobilien zu verkaufen. Denn die Erbschaftssteuer wird am aktuellen Immobilienwert bemessen und nicht an dem Wert, zu dem diese einst gekauft wurde. Das verdrängt insbesondere in Ballungsräumen mit rasant steigenden Immobilienpreisen private Eigentümer:innen und Vermieter:innen vom Wohnungsmarkt. Und wird aufgrund der Entwicklungen am Immobilienmarkt zukünftig mit Sicherheit auch Erbende in der Metropolregion Berlin-Brandenburg betreffen.

Deshalb ist es wichtig, dass sich Immobilieneigentümer:innen schon zu Lebzeiten vorausschauend Gedanken darüber machen, wie sie durch Schenkungen oder Aufteilung der Erbmasse ihr jahrzehntelang aufgebautes Vermögen ohne Verluste an die nächste Generation weitergeben können.

Schenkungen sind alle zehn Jahre steuerfrei möglich

Um größere Vermögen möglichst steuerfrei an die nächste Generation zu übertragen, empfiehlt sich eine frühzeitige Schenkung zu Lebzeiten als Alternative zum Erbe. Denn unter Einhaltung von bestimmten Maximalbeträgen und einer Zehnjahresfrist fallen keine Steuern für die Immobilienschenkung an.

Eine erneute steuerfreie Immobilienschenkung ist erst nach Ablauf einer weiteren Zehnjahresfrist wieder möglich. Nach zehn Jahren zählt die Schenkung auch nicht mehr zur Erbmasse, davor würde anteilig Erbschaftssteuer anfallen. Wer also frühzeitig höhere Werte vermacht, erspart den Erb:innen auf legalem Wege die hohen Steuerzahlungen.

Beispiel: Immobilienschenkung der Eltern an das Kind

Die Eltern möchten ihr gemeinschaftliches Einfamilienhaus im Gesamtwert von 950.000 Euro ihrem gemeinsamen Kind vermachen. Im Falle einer Erbschaft läge das Vermögen über dem Freibetrag von 400.000 Euro und es würde auf den Differenzbetrag zusätzliche Erbschaftssteuer für das Kind anfallen.

Achtung, was nicht jeder weiß: beide Elternteile können separat alle zehn Jahre Vermögen von 400.000 Euro steuerfrei an ihr Kind übertragen – also insgesamt 800.000 Euro – sofern dieses hälftig aus dem jeweils eigenen Vermögen stammt. Wichtig ist also auch, welche Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eingetragen sind!

Im genannten Beispiel wäre es also möglich, erst einen Teil der Immobilie an das eigene Kind zu verschenken und dann nach zehn Jahren den Rest durch eine zweite steuerfreie Schenkung zu übertragen.

Besonderheit bei der Immobilienschenkung: In den meisten Fällen möchten die Schenkenden weiterhin in der selbst genutzten Immobilie wohnen bleiben. Daher sollten Schenkende und Beschenkte klare Absprachen treffen und beispielsweise im Rahmen der Schenkung ein lebenslanges Wohnrecht/Nießbrauchrecht notariell vereinbaren lassen.

Eintragung des Nießbrauchrechts senkt die Steuerlast

Bei höherwertigen Immobilien lohnt sich eine Schenkung mit eingetragenem Nießbrauchrechts des Verschenkenden besonders. Denn der Gegenwert des Nießbrauchs wird vom reinen Immobilienwert abgezogen.

Wird die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern beispielsweise vermietet, können die Schenkenden auch festhalten, dass die Mieteinnahmen der Immobilie von der Schenkung ausgenommen sind. So lässt sich unter Umständen dennoch die gesamte Immobilie verschenken, für die sonst Erbschaftssteuer anfallen würde.

Wichtig: Der anzurechnende Gegenwert des Nießbrauchs hängt vom Alter und Geschlecht der schenkenden Person und deren voraussichtlicher Lebenserwartung ab. Je früher Sie also Ihre Immobilie innerhalb der Familie verschenken, desto größer ist der Effekt auf eine mögliche anfallende Schenkungssteuer.

Freibeträge bei der Schenkungssteuer

Je nach Höhe des Erbvermögens und je nach Steuerklasse können zwischen sieben und 50 Prozent Erbschaftssteuer anfallen. Daher ist es wichtig, die vom Gesetzgeber definierten Freibeträge zur Steuerersparnis vorausschauend im Blick zu haben und zu nutzen. Speziell auch im Sinne der Vermögensbildung und Altersvorsorge für die Nachkommen!


Generell gelten die folgenden Freibeträge für Schenkungen je nach Verwandtschaftsverhältnis:

Ehepartner:innen500.000 Euro
Kinder400.000 Euro
Enkelkinder200.000 Euro
Urenkel:innen100.000 Euro
alle weiteren Verwandten20.000 Euro
(Tabelle: Freibeträge für Schenkungen nach Verwandtschaftsgrad)

Einen weiterführenden Überblick zum Thema Immobilienerbschaft und Freibeträge erhalten Sie in unseren Artikeln Immobilie erben und verkaufen und Steuer-Tipp: Erbschaftssteuer.

Bundesfinanzhof: Steuerminderung durch Immobilienschenkung ist nicht missbräuchlich

Aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH): Verkauft die beschenkte Person die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung, so darf der Veräußerungsgewinn nicht den Schenkenden zugerechnet und steuerlich geltend gemacht werden. Da der Gewinn auf Seite der Beschenkten entstehe, sei er bei diesen „nach deren steuerlichen Verhältnissen zu erfassen“.

Der Hintergrund: Die Klägerin hatte 2011 eine Immobilie gekauft und bereits ein Jahr später wieder verkaufen wollen, sich dann jedoch für eine Schenkung an ihre beiden Kinder entschieden. Die Steuern auf den Veräußerungsgewinn waren dadurch niedriger ausgefallen, da sich der Erlös auf beide Kinder aufteilte und diese auch geringere Einkünfte hatten als ihre Mutter. Das Finanzamt hatte dieses Vorgehen als missbräuchlich betrachtet und den Gewinn von fast 100.000 Euro der Mutter zugerechnet.
(Quelle: FAZ, 26.08.2021)

Lesen Sie hierzu auch, was Sie rund um das Thema Spekulationssteuer wissen sollten.

Positiv: Deutsche vererben immer mehr, besonders Immobilien und Grundstücke

Vor zehn Jahren wurden in Deutschland laut Statistischem Bundesamt (Destatis) Häuser und Grundstücke im Gesamtwert von 7,4 Milliarden Euro vererbt und steuerlich veranschlagt. 2020 belief sich der Wert solchen Grundvermögens schon auf 21,4 Milliarden Euro.

Auch die generelle Höhe der Erbschaften in Deutschland hat in den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich zugenommen und sich verdoppelt. Laut Destatis wurden 2020 insgesamt 50,2 Milliarden Euro in Deutschland vererbt (2010 waren es 24,7 Milliarden Euro). Vor allem in Form von Grundvermögen (Grundstücken und Immobilien), Bankguthaben, Wertpapieren, Anteilen oder Betriebsvermögen. Durch Schenkungen wurden Vermögensübertragungen in einer Gesamthöhe von 34,2 Milliarden Euro veranlagt (2010 waren es noch 13,5 Milliarden Euro).

Die meisten Erbschaften und Schenkungen liegen unter den Freibeträgen

Der Staat hat 2020 insgesamt 8,5 Milliarden Euro an Erbschafts- und Schenkungssteuer eingenommen. Die tatsächliche Höhe des in Deutschland vererbten und verschenkten Vermögens liegt aufgrund der vielen Übertragungen innerhalb der Freibeträge noch einmal deutlich höher. Da diese Zahlen der Finanzverwaltung nicht vorliegen, fließen sie jedoch nicht in die offizielle Statistik mit ein.

Schätzungsweise werden laut Angaben des Tagesspiegels pro Jahr bis zu 400 Milliarden Euro vererbt und verschenkt. Bei den von Destatis genannten Zahlen handelt es sich lediglich um die steuerlich erfassten Vermögenswerte sehr großer Erbschaften und Schenkungen, denn ein Großteil liegt innerhalb der Freibeträge, für welche keine Steuern festgesetzt werden. Laut Angaben des Finanzministeriums profitierten 2019 zwischen 33 und 90 Prozent aller Erbschaften und Schenkungen im Wert von einer bis 100 Millionen Euro von Steuerbefreiungen.

Immobilienschenkung oder -erbschaft: lassen Sie sich immer professionell beraten

Mit diesem Artikel möchten wir Ihnen einen ersten Überblick zur Thematik Immobilienschenkung und Immobilienerbschaft bieten. Hierbei beziehen wir uns auf aktuelle Nachrichtenmeldungen und die generelle Rechtslage, erheben jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Daher raten wir Ihnen im individuellen Fall immer die Beratung durch erfahrene Notar:innen, Steuer- und Finanzexpert:innen in Anspruch zu nehmen und sich rechtlich abzusichern, bevor Sie weitere Schritte in die Wege leiten.

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