Veröffentlicht am |Kategorien Alle, Finanzen

INFLATION UND IMMOBILIEN

Wie beeinflusst die Inflation den Immobilienkauf?

Welche Chancen und Risiken für den Immobilienkauf die Inflation birgt und warum Betongold als Inflationsschutz gilt.

Wieso steigt die Inflationsrate derzeit so stark an?

Die Inflationsrate steigt in Deutschland kontinuierlich, vor allem auch angefeuert durch die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie. Im Juli lag die Preissteigerung bei 3,8 Prozent, wie der Tagesspiegel berichtete, und damit so hoch wie seit 2008 nicht mehr. Dem Jahr der großen Bankenkrise.

Zum Vergleich: im Dezember 2020 lag die Preissteigerung noch bei -0,3 Prozent zum Vorjahresmonat (Quelle: destatis.de). Und auch die Wirtschaft der USA hat mit der Inflation zu kämpfen, mit einer deutlich größeren Teuerungsrate von aktuell 5,4 Prozent. Auch Deutschland könnte noch in diesem Jahr die fünf-Prozent-Marke knacken, wie Ökonomen voraussehen, so beispielsweise Bundesbankpräsident Dr. Jens Weidmann. Als Gründe für den rasanten Anstieg benennt er vorübergehende Effekte, wie beispielsweise:

  • die stark gestiegenen Energie- und Rohstoffpreise
  • Angebotsengpässe in Deutschland
  • die zurückgenommene Mehrwertsteuersenkung des Vorjahres

So erwartet Weidmann im weiteren Verlauf wieder deutlich sinkende Inflationsraten (Quelle: bundesbank.de). Auch andere Expert:innen gehen davon aus, dass sich die Inflation langfristig wieder auf einem niedrigeren Niveau einpendeln könnte. Wann genau dies geschieht und wie hoch die Inflationsrate dann tatsächlich sein wird, lässt sich jedoch nicht vorhersagen. Auch die Auswirkungen der aktuellen Weltpolitik, etwa der Lage in Afghanistan oder im Irak, aber auch die weitere Entwicklung der Rohstoffpreise sind zum jetzigen Zeitpunkt natürlich nicht absehbar.

Da sich die Inflation stark auf den Geldwert auswirkt, fragen sich insbesondere Anleger:innen derzeit, wie sie ihr Vermögen vor einer Entwertung schützen können. Für viele fällt die Wahl auf den Kauf einer Immobilie zur Vermögenssicherung, denn Käufer:innen bieten sich derzeit inflationsbedingt auch Chancen.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf?

Das hängt davon ab, ob Sie bereits größeres Kapital besitzen, das Sie rentabel anlegen und dessen Entwertung Sie verhindern möchten, oder ob Sie beispielsweise auf einen Immobilienkredit angewiesen sind.

Zur besseren Veranschaulichung dient eine Beispielrechnung des Tagesspiegels, wie sich die Inflation auf Geldbeträge auswirkt:

TeuerungsrateGeldwert 2021Geldwert 2041
2 Prozent100.000 Euro67.300 Euro (- 33 Prozent)
3 Prozent100.000 Euro55.368 Euro (- 45 Prozent)
Beispielrechnung: Auswirkung der Inflation auf Geldbeträge (Quelle: tagesspiegel.de)

Während diese Rechnung für Sparer:innen mit größeren Geldbeträgen beängstigend klingen mag, birgt sie Chancen für Käufer:innen die eine Immobilienfinanzierung zu den aktuell niedrigen Zinskonditionen anstreben. Kurz gesagt: je höher die Entwertung von Geld durch die Inflation, desto mehr verlieren auch Schulden an Wert. Schließlich haben Immobilienkredite lange Laufzeiten und werden dadurch stärker von der Inflation beeinflusst als etwa Konsumkredite mit kürzeren Laufzeiten.

Wieso die Inflation den Immobilienkredit günstiger machen kann

Defacto sinkt im Laufe der Jahre der Wert des Immobilienkredites, die Raten wären demnach auf lange Sicht leichter zu begleichen. Vorausgesetzt, dass das eigene Einkommen und der Wert der Immobilie steigen, mindestens im gleichen Maße wie die Inflation. Wer darauf hofft, sollte jedoch darauf achten, dass der Kredit mit einem Festzins abgeschlossen wird und keine Klausel zur Anpassung an die steigende Inflation enthält.

Einen wichtigen Einfluss hat hierbei die Kreditlaufzeit. Denn nach Ablauf der Zinsbindung könnten sich die Konditionen für den Immobilienkredit deutlich verschlechtern, etwa wenn die neuen Zinssätze der Inflation angepasst werden. Womöglich stiege dadurch die monatliche Belastung durch die Kreditraten erheblich, besonders wenn das eigene Einkommen nicht wie erhofft steigt.

Vor diesem Hintergrund sollte der Großteil der Schulden schon vor Verlängerung der Hypothek beglichen werden. Sie sollten bei der Aufnahme eines Kredits also auf eine möglichst lange Zinsbindung (bei einem Niedrigzins-Niveau) und eine möglichst hohe Tilgungsrate sowie auf ein Recht auf Sondertilgungen achten, denn nachträgliche Sondertilgungen verursachen zusätzliche Kosten. Um die bestmöglichen Konditionen zu erhalten, sollten Sie bereits vor der Beantragung eines Kredits Ihre eigene Kreditwürdigkeit kennen und optimieren.

Warum „Betongold“ bei Anleger:innen durch die Inflation noch gefragter wird

Immobilien haben den Ruf, im Vergleich zu anderen Anlageformen einen hervorragenden Inflationsschutz zu bieten. Sogenanntes Betongold gilt als inflationsunabhängig. Denn Immobilien sind als Sachgegenstand nicht den gleichen Wertschwankungen unterworfen wie etwa Barvermögen – weshalb sie sich einer immer größeren Nachfrage erfreuen, sowohl für private Käufer:innen als auch ausländische Investor:innen und Versicherungen.

Doch woran liegt das eigentlich? Während bei der Selbstnutzung einer Immobilie keine zusätzlichen Einnahmen generiert werden, gewinnen besonders Anlageimmobilien in den Metropolen und aufstrebenden Lagen an Beliebtheit. Denn regelmäßige Mieteinnahmen vergünstigen einerseits den Kredit, andererseits sind in Hinblick auf langfristig weiter steigende Mieten und eine anzunehmende Wertsteigerung der Immobilie attraktive Renditen möglich.

Während die Kaufkraft der Menschen stark von der Inflation und einem geringeren Wirtschaftswachstum beeinflusst wird, enthalten viele Mietverträge sogenannte Inflationsschutzklauseln, die eine Anpassung der Mieten an die Inflation zulassen. Das aufgenommene Fremdkapital durch den Immobilienkredit entwertet sich zusätzlich durch die Inflation, wodurch die Schulden automatisch schwinden.

So fasst auch Prof. Dr. Michael Voigtländer vom IW Köln im Podcast „1a Lage“ den klaren Vorteil von Mietwohnungen als Anlageimmobilien zusammen:

„Wohnimmobilien haben einen entscheidenden Vorteil. Du kannst das Wohnen nicht substituieren. […] Du kannst zwar kleiner wohnen, oder woanders wohnen, aber im Endeffekt musst du weiter wohnen.“

Während Konsument:innen bei steigender Inflation weniger konsumieren und der Einzelhandel darunter leidet, bleibt das Bedürfnis zu wohnen hiervon unberührt. Anleger:innen kommt besonders in den Metropolen die Schere zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum zugute, wodurch selbst bei Mieter:innenwechsel die Anlageimmobilie schnell wieder neu vermietet werden kann.

Wie wirkt sich die Inflation auf die Immobilienpreise aus?

Wenn die Inflationsrate langfristig stark steigen würde, wäre eine Anpassung der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank möglich. Steigende Leitzinsen würden sich direkt auf die Immobilienpreise auswirken und diese weiter erhöhen. Bei kurzfristigen Phänomenen wie der aktuell gestiegenen Inflationsrate, hält sich die Zentralbank mit einer Anpassung der Zinspolitik jedoch zurück, weshalb Experten wie Voigtländer aktuell keine steigenden Zinsen erwarten. Langfristig ist ein genereller Anstieg des Zinsniveaus möglich.

Dennoch wird die hohe Nachfrage an Immobilien sowohl bei Selbstnutzer:innen durch veränderte Erwartungen an das Wohnen befeuert, als auch bei Anleger:innen. Das lässt die Immobilienpreise auch unabhängig von der aktuellen Inflationsrate weiter ansteigen.

Mit der Inflationsrate sollten Sie nicht spekulieren

Da die Entwicklung der Inflation für mehrere Jahrzehnte nicht vorhergesagt werden kann, sollten Käufer:innen ihre Kaufentscheidung nicht von der Hoffnung auf weiter steigende Inflationsraten abhängig machen. Stattdessen sollten Kaufinteressent:innen bei der Wahl der Immobilie mit Blick auf ihre persönliche Lebensplanung und Altervorsorge besser auf eine gute Lage und Preisentwicklung am Standort achten. Und sich bei der finanziellen Planung eines Immobilienkaufs fachlich kompetent beraten lassen, speziell von professionellen Finanzierungsberater:innen und Immobilienmakler:innen. Dazu noch ein weiterer wichtiger Hinweis: Achten Sie auf unbedingt Ihre individuellen steuerlichen Voraussetzungen und Möglichkeiten.

Gerne vermitteln wir Ihnen geeignete Ansprechpartner:innen und stehen Ihnen im Rahmen eines Immobilienkaufs mit unserer Expertise zur Seite. Schreiben Sie uns für eine erste Kontaktaufnahme über unser Kontaktformular oder rufen Sie uns an unter +49 30 610 820 200 an.

Foto: Alexander Stein via pixabay.com