Das sollten Sie im Erbfall wissen, um eine hohe Steuerbelastung und rechtliche Komplikationen zu vermeiden:

Alles zu Erbrecht und Immobilien

Zum Nachlass gehören oft nicht nur Geld und Wertgegenstände, sondern auch Immobilien. Wer erbt, muss oftmals Erbschaftsteuer zahlen, die abhängig vom Verwandtschaftsgrad mit dem Erblasser und von der Höhe des Erbes ist. Bei Immobilien mit einem hohen Wert kann die Erbschaftssteuer unerwartet eine beachtliche Höhe erreichen. Allerdings gelten Steuerfreibeträge, die sich je nach Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser unterscheiden.

Besonderheiten im Zusammenhang mit Immobilien und Erbrecht

Wer eine Immobilie erbt, kann so wie bei jeder anderen Erbschaft das Erbe annehmen oder ausschlagen. Erben haben, sobald sie von der Erbschaft erfahren haben, sechs Wochen Zeit zur Ausschlagung des Erbes. Das Erbe gilt als angenommen, wenn der Erbe diese Frist versäumt hat.

Um sich zu entscheiden, sollte der Erbe wissen, ob die Immobilie schuldenfrei ist, welchen Wert sie hat und ob umfangreiche und teure Sanierungsarbeiten anstehen. Wenn dies nicht bekannt ist, können folgende Ansprechpartner weiterhelfen:

• Grundbuchamt: Um herauszufinden, ob eine Immobilie mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist, kann der Erbe einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern. Er muss dafür einen Erbschein vorlegen, der vom Nachlassgericht ausgestellt wird. Das Grundbuchamt ist auch dann Ansprechpartner, um zu erfahren, ob die Immobilie vertraglich vereits über den Tod hinaus einem Mieter verschrieben wurde. Dieses lebenslange Wohnrecht wird mitgeerbt, die Erben übernehmen dann die Rechte und Pflichten als Vermieter. Sinnvoll ist auch die Prüfung des Testaments und Erbvertrags, falls es hier Klauseln gibt, die sich auf genau solche Wohnrechte beziehen. In komplexen Fällen kann auch die Beratung durch einen Fachanwalt nötig sein.

• Energieberater oder Gutachter: Ein Energieberater kann über den Energiebedarf des Hauses und über erforderliche Maßnahmen zur energetischen Sanierung informieren. Auch die Bausubstanz sollte eingehend untersucht werden, sofern es hierzu keine aktuelle Dokumentation gibt.

• Hausbank: Die Bank informiert über Schulden oder Mieteinnahmen des Verstorbenen. Um diese Informationen zu erhalten, benötigt der Nachlassempfänger eine über den Tod hinausgehende Kontovollmacht. Alternativ dazu kann er aber ein notarielles Testament oder eine Vorsorgevollmacht vorlegen.

Achtung: Beantragt der Nachlassempfänger einen Erbschein beim Nachlassgericht, kann er das Erbe nicht mehr ausschlagen, auch wenn die Immobilie mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist.

Worauf Erben von Immobilien achten müssen

Liegt kein Testament oder Erbvertrag vor, sollten sich Erben von Immobilien an das Nachlassgericht wenden und dort einen Erbschein beantragen. Beim Nachlassgericht sind auch Testamente hinterlegt.

Eine Immobilie ist mit Verpflichtungen verbunden. Nicht nur die Erbschaftssteuer, sondern auch Steuern auf die Immobilie fallen an. Wer das Erbe annimmt, muss den Eintrag im Grundbuch berichtigen. Er muss dafür beim Grundbuchamt ein notarielles Testament oder einen Erbschein vorlegen.

Gehören mehrere Erben zur Erbengemeinschaft, kann die Immobilie verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt werden. Auch eine Einigung, etwa zur gemeinsamen Vermietung der Immobilie, ist möglich. Möchte nur einer der Erben die Immobilie bewohnen, kann er die anderen zur Erbengemeinschaft gehörenden Erben auszahlen, wenn sich alle einig sind.

Wichtig: Bei einer Erbengemeinschaft sind die zur Erbengemeinschaft gehörenden Erben nur gemeinsam handlungsfähig. Können sie keine Einigung über die Verwendung der Immobilie erzielen, droht eine Teilungsversteigerung. Wer dem als Immobilieneigentümer vorbeugen will, sollte bereits im Vorfeld durch ein Testament die Eigentumsverhältnisse am Erbe regeln oder die Immobilie durch eine Immobilienschenkung an die zukünftigen Erben übertragen. Achtung: auch hier gelten Regeln zur Schenkungssteuer.

Steuerfreiheit von selbst genutztem Wohneigentum

Ehegatten, gesetzliche Lebenspartner oder Kinder, die eine Immobilie erben, können von Steuerfreiheit profitieren, wenn sie die geerbte Immobilie selbst bewohnen. Steuerfreiheit besteht auch, wenn sie erst im Erbfall in die Immobilie einziehen.

Um von der Steuerfreiheit zu profitieren, gelten mehrere Voraussetzungen:

• der Erbe muss nach dem Besitzübergang mindestens zehn Jahre lang in der Immobilie wohnen
• die Immobilie darf in diesen zehn Jahren nicht als Zweitwohnsitz genutzt oder vermietet werden

Andernfalls wird eine Nachzahlung der Erbschaftssteuer fällig.

Nur dann, wenn der Erbe in ein Pflegeheim muss, besteht eine Ausnahmeregelung. In diesem Fall muss er auch dann keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn der Zeitraum von zehn Jahren noch nicht abgelaufen ist

Wird die Immobilie hingegen als Kapitalanlage genutzt, muss der Erbe Erbschaftssteuer zahlen, die sich anteilig am Immobilienwert berechnet.

Tipp: Für Kinder sind nur bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei, auch wenn sie die geerbte Immobilie selbst bewohnen. Für das, was über 200 Quadratmeter hinausgeht, fallen anteilig Steuern an.

Überblick über Steuerfreibeträge

Unabhängig davon, ob es sich beim Nachlass um eine Immobilie, Wertgegenstände oder Geldbeträge handelt, gelten unterschiedliche Steuerfreibeträge, abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis des Erben zum Erblasser:

Auf den Betrag, der den Steuerfreibetrag übersteigt, fällt Erbschaftssteuer an.

Tipp: Auch für unverheiratete Paare gilt nur ein Steuerfreibetrag von 20.000 Euro. Erbt der unverheiratete Partner eine Immobilie, die er nicht selbst bewohnt, fällt in der Regel eine hohe Erbschaftssteuer an. Deshalb sollten unverheiratete Paare schon beim Immobilienkauf die Eigentumsverhältnisse regeln, etwa durch einen Eintrag beider im Grundbuch.

Warum Immobilieneigentümer ein Testament erstellen sollten

Um Erbauseinandersetzungen und hohe Erbschaftssteuern für die Erben zu vermeiden, sollten Immobilieneigentümer ein notarielles Testament erstellen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn sie mehrere Kinder haben, die dann eine Erbengemeinschaft bilden. Eine Teilungsversteigerung lässt sich damit vermeiden.

Unverheiratete Paare sollten ein Testament aufsetzen und jeweils den anderen als Erben einsetzen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn sie Kinder haben. Beim Tod eines Partners droht der andere Partner sonst leer auszugehen, da dann die Kinder oder auch noch lebende Eltern erbberechtigt sind.

Eheleute ohne Kinder benötigen nicht immer ein Testament. Allerdings ist ein Berliner Testament sinnvoll, bei dem sie sich gegenseitig als Alleinerben einsetzen.

Ein notarielles Testament des Erblassers ist für die Erben besonders deshalb von Vorteil, da sie dann für Änderungen im Grundbuch keinen Erbschein und für Auskünfte der Bank keine Kontovollmacht benötigen.

Wann eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll ist

Eine Alternative zu einem Testament kann eine Schenkung zu Lebzeiten sein. Bei einer Schenkung wird ein Schenkungsvertrag abgeschlossen, der notariell beurkundet wird. Der Eigentumsübergang wird im Grundbuch eingetragen. Für die Schenkungssteuer gelten die gleichen Regelungen wie für die Erbschaftssteuer. Sie ist eine gute Alternative, um schon zu Lebzeiten Eigentum steuerfrei zu übertragen.

Auch mit einer Schenkung lässt sich Streit unter den Erben vermeiden. Im Rahmen der Schenkung können Absprachen getroffen werden, die im Schenkungsvertrag fixiert werden sollten. Zu seiner Absicherung kann der Schenkende ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Rahmen der Schenkung vereinbaren.

Über unsere Gastautoren von anwalt.org

Wir danken der Redaktion von anwalt.org dafür, dass sie ihre Expertise zum Thema Immobilienerbschaft in unserem Blog mit unseren Lesern teilt.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient als Einstieg und soll Ihnen einen ersten Überblick über das Thema Immobilienerbschaft und damit verbundene rechtliche und finanzielle Aspekte bieten. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt nicht die Beratung durch einen Experten.

Geerbte Immobilie verkaufen

Manchmal findet die Erbengemeinschaft keine Einigung oder die Immobilie ist für die Erben so ungünstig gelegen, dass sie für die Selbstnutzung nicht in Frage kommt. In diesem Fall ist der Verkauf meist die beste Lösung, um das geerbte Vermögen anderweitig einsetzen zu können.

Gerne unterstützen unsere Makler Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie in Berlin und Umland. Nutzen Sie gerne unser Kontaktformular oder rufen Sie uns an unter +49 (30) 610 820 200.

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