Die wichtigsten Ergebnisse der Studie "Wohnen in Deutschland 2023"

Die Nachfrage nach Immobilien ist in Deutschland ungebrochen hoch - und wird in den nächsten Jahren noch zunehmen.

Das ergibt die aktuelle Studie "Wohnen in Deutschland 2023" der Sparda Bank, die das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) durchgeführt und im Mai veröffentlicht hat. Und die Autor:innen liefern neun Gründe dafür, dass für die Preise am Immobilienmarkt auch in nächster Zeit kein Einbruch zu erwarten ist.

Für die Studie wurde die regionale Preisentwicklung in Deutschland analysiert. Das erlaubt Rückschlüsse auf die Entwicklung der Metropolen und deren Umland und ordnet die Erschwinglichkeit in den einzelnen Regionen ein. Ergänzt wird die Analyse um Ergebnisse einer repräsentativen Umfrage des IfD Allensbach unter 1.088 Personen über 16 Jahren.

Die Realität: die Eigentumsquote liegt bei 48 Prozent

Deutschland bildet in Bezug auf Wohneigentum das Schlusslicht in Europa. Dabei wohnen gerade einmal 14 Prozent der Befragten gerne zur Miete.

"Der Wunsch nach der Sicherheit einer eigenen Immobilie ist ungebrochen groß. 74 Prozent der Menschen in Deutschland möchten in einer eigenen Immobilie leben."

Florian Rentsch, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Sparda-Banken e.V.

Doch muss man sich Wohneigentum hierzulande erst einmal leisten können. Denn steigende Immobilienpreise, hohe Zinsen für die Immobilienfinanzierung und die Inflation machen den Immobilienkauf für immer mehr Menschen unerschwinglich. Auch die Auflagen der Banken für einen erfolgreichen Kreditantrag sind für Normalverdienende immer schwieriger zu erfüllen.

Es braucht Förderung und Entlastung für den Immobilienkauf

Neben gezielter Förderung des Immobilienkaufs zur Eigennutzung, beispielsweise durch zinsverbilligte KfW-Kredite, braucht es dringend auch eine Einführung von Freibeträgen auf die Grunderwerbsteuer. Diese ist mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises je nach Bundesland ein erheblicher Kostentreiber für Käufer:innen, denn die Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital beglichen werden.

Die Vorteile des Immobilienkaufs liegen klar auf der Hand: das Eigenheim gilt als inflationssicher und ermöglicht Vermögensbildung für die Absicherung im Alter sowie über Generationen hinweg.

Durchschnittlich 388.000 Euro für den Immobilienkauf

Seit 2020 sind die Immobilienpreise deutschlandweit durchschnittlich um 20 Prozent gestiegen, so das Ergebnis der Studie "Wohnen in Deutschland 2023". Von 2005 bis 2022 sogar um 129,2 Prozent. Das entspricht einem jährlichen Anstieg von 5 Prozent. Selbst wenn der Wertzuwachs in den kommenden Jahren nicht mehr ganz so stark ausfallen sollte und durch Auflagen zur energetischen Sanierung neue Kosten hinzukommen, erweist sich der Immobilienmarkt in Deutschland als stabil.

388.000 Euro wurden 2022 durchschnittlich für den Kauf einer Immobilie ausgegeben. Für diese Summe erhält man im Schnitt eine Wohnfläche von 119 Quadratmeter zu einem Preis von 3.250 Euro je Quadratmeter. Allerdings schwankt dies je nach Region stark.

Berlin: wer pendelt, kann günstiger kaufen

In Berlin erhalten Käufer:innen für den Durchschnittspreis von 388.000 Euro im Vergleich lediglich rund 71 Quadratmeter Wohnfläche und zahlen somit durchschnittlich 5.464 Euro pro Quadratmeter.

In den teuersten Stadtteilen sind für diese Summe maximal 55 Quadratmeter erschwinglich. Wer sich 90 Quadratmeter oder noch mehr Wohnfläche wünscht, kann sich diesen Wohntraum aber noch am Stadtrand erfüllen, mit 10 Kilometern Entfernung zur Innenstadt - was aber in Berlin durch das enge Verkehrsnetz kein Problem darstellt.

Auch wer auf das Brandenburger Umland ausweicht, kann noch sparen. Rund 28 Prozent des Kaufpreises bei einer Fahrzeit von 30 bis 45 Minuten in die Innenstadt. Pendelzeiten von 60 bis 90 Minuten ermöglichen eine Ersparnis von etwa 65 Prozent.

Die Top 5 der Stadtteile mit der geringsten Flächenerschwinglichkeit für Wohnimmobilien in Berlin und Potsdam (P)

Top 5 der Stadtteile mit der höchsten Flächenerschwinglichkeit für Wohnimmobilien in Berlin und Potsdam (P)

Preistrend: es geht weiter aufwärts

Die stärksten Preisanstiege gibt es im Neubau - nicht zuletzt aufgrund steigender Baukosten, welche auch die Kaufpreise verteuern. Die Preise bei Bestandsimmobilien sanken im letzten Jahr am stärksten, jedoch steigt auch hier die Nachfrage aufgrund vermehrter Stornierung von Neubauprojekten.

Trotz der leichten Preissenkungen von 2022 auf 2023 gehen die Autor:innen deshalb davon aus, dass der Trend bei den Immobilienpreisen langfristig weiter nach oben geht. Und begründen dies auf Basis der ausgewerteten Marktzahlen:

9 Gründe für eine langfristige Stabilität der Immobilienpreise

1. Hohe Nachfrage

74,4 Prozent aller Deutschen würden lieber in der eigenen Immobilie leben. Von den Mieter:innen sind es insgesamt 56,1 Prozent, die ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung vorziehen würden. So das Ergebnis der Allensbach-Umfrage. Die Nachfrage nach Immobilien wird somit auch in den nächsten Jahren groß bleiben.

2. Wunsch nach Sicherheit

In Zeiten globaler Krisen setzen Viele auf "Betongold". Dieses gilt als attraktive Wertanlage und solider Bestandteil der Altersvorsorge. Denn der Anteil der Wohnkosten im Alter beträgt bei Eigentümer:innen durchschnittlich 15 Prozent weniger als bei Mieter:innen. In attraktiven Lagen sind zusätzliche Wertsteigerungen der Immobilie möglich, insbesondere bei wachsender Nachfrage nach Wohnraum. Das ist auch attraktiv für den Kauf einer Anlageimmobilie.

3. Weniger Baugenehmigungen

In den letzten fünf Jahren lag die Zahl der Baugenehmigungen stets unterhalb der jährlich angestrebten 400.000 Fertigstellungen. Ursachen sind lange Prozesse in den Behörden, aber auch wachsende Auflagen etwa in Hinblick auf Energieeffizienz und Klimaneutralität. Im Januar 2023 gab es die wenigsten Baugenehmigungen seit 2015.

4. Steigende Baukosten

Seit 2020 sind die Kosten für den Neubau von Wohngebäuden um 40 Indexpunkte gestiegen. Fast 50 Prozent teurer ist das Bauen heute als noch 2018. Das führ zu immer mehr Stornierung von Bauaufträgen.

5. Sinkende Baufertigstellungen

Über 800.000 Wohnungen in Deutschland sind genehmigt - aber nicht gebaut. Seit 2015 wächst die Zahl der nicht fertiggestellten Bauvorhaben stetig an. Die Zahl der Fertigstellungen stagniert seit 2005 unterhalb der 300.000 und deckt bundesweit nur knapp 85 Prozent des Wohnungsbedarfs. Das verknappt das Angebot von Wohnraum zusätzlich.

6. Abbruch von Umzugsketten

Da immer weniger Mietwohnungen durch den Immobilienkauf frei werden (Miet-Kauf-Kette), steigt der Bedarf an Mietwohnungen und die Mietpreise steigen insbesondere in den Metropolen weiter stark an.

Von 2018 bis 2021 bildeten im Durchschnitt 387.000 Haushalte jährlich Wohneigentum zur Selbstnutzung. Zwei Drittel davon wohnten zuvor zur Miete. Somit werden pro Jahr durchschnittlich 250.000 Mietwohnungen durch den Immobilienkauf frei für neue Bewohner:innen.

Jede zurückgestellte Kaufentscheidung aufgrund gestiegener Preise oder hoher Zinsbelastung verhindert, dass eine Mietwohnung frei wird. Dies unterstreicht die Bedeutung einer verlässlichen Wohneigentumsförderung.

7. Hohe Mietpreisanstiege

In den Metropolen stiegen die Mieten seit 2015 durchschnittlich um 35 Prozent und liegen im Schnitt bei 13,1 Euro pro Quadratmeter. Je höher der Anteil der Mietkosten am Gesamteinkommen, desto stärker wächst der Wunsch nach Wohneigentum und Unabhängigkeit von weiter steigenden Mieten.

8. Starke Zuwanderung

2022 wurde die höchste Zuwanderung seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 1950 verzeichnet. Insgesamt 1,45 Millionen Menschen zogen nach Deutschland, die Gesamtbevölkerung wuchs auf 84,3 Millionen. Bis 2030 wird ein Wachstum auf 85,2 Millionen Menschen erwartet. Eine weiter steigende Bevölkerungszahl erhöht die Nachfrage nach Immobilien.

9. Erbengeneration

Jährlich werden in Deutschland rund 118 Milliarden Euro vererbt - und diese Zahl erfasst lediglich die steuerpflichtigen Erbschaften. Hinzu kommen Erbschaften innerhalb der Erbschaftssteuerfreibeträge und Übertragung von Vermögen durch Schenkung. Es wird geschätzt, dass das tatsächliche Erb- und Schenkungsvolumen bis zu 397 Milliarden Euro jährlich betragen könnte. Dieses Kapital schafft Spielraum zum Erwerb von Wohneigentum - und befeuert die Nachfrage.

"Wohnen in Deutschland 2023": interaktives Online Tool für Ihre Region

Sie möchten konkrete Ergebnisse für Ihre Region einsehen? Mit dem interaktiven Tool der Sparda Bank können Sie direkt online zahlreiche Informationen für einzelne Landkreise abrufen und vergleichen.

Die gesamte Studie können Sie hier herunterladen.

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Foto: simona via Adobe Stock