Bis 2030 soll der Anteil der 1- bis 2-Personen-Haushalte in Berlin auf 80 Prozent steigen. Wer heute vorausschauend in ein Mikroapartment investiert, profitiert langfristig.

Definition: Was zählt als Mikroapartment?

Ein Mikroapartment (auch Micro-Apartment oder Microflat) ist eine in sich geschlossene, sehr kleine Wohnung mit einer Größe von 14 bis 35 m² und meist nur einem Zimmer, selten zwei Zimmern. Diese beinhaltet einen Wohn- und Schlafraum, eine separate Küche oder eine integrierte Küchenzeile sowie ein Badezimmer.

Der Begriff Mikroapartment kam zwar erst in den 2000er Jahren auf, das Wohnkonzept gibt es aber schon deutlich länger. Vorgänger sind etwa Apartmenthotels für Geschäftsreisende. Mikroapartments werden überall dort angeboten und nachgefragt, wo eine hohe Bevölkerungszahl auf ein geringes Angebot an Wohnraum trifft.

Welche Vorteile bietet der Kauf eines Mikroapartments zur Kapitalanlage?

Für Investoren sind Mikroapartments besonders deshalb attraktiv, da sie pro Quadratmeter höhere Erträge abwerfen als größere Wohneinheiten. Zudem erlauben die niedrigeren Kaufpreise einen geringeren Einsatz von Eigenkapital. Aufgrund der überschaubaren Wohnfläche sind auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten deutlich niedriger als bei größeren Immobilien. Deshalb sind Mikroapartments ein optimaler Einstieg für Kapitalanleger, die sich ein Portfolio aufbauen möchten.

Nach Abzug der laufenden Betriebskosten sind laut Auswertungen von Bulwiengesa und Finanztest Renditen von 2,8 bis 3,6 Prozent der jährlichen Mieteinnahmen möglich. Diese bieten sich vorteilhaft zur Tilgung der Immobilienfinanzierung an oder sind ein willkommenes passives Einkomme. Steigern lässt sich die Rendite insbesondere dann, wenn das Micro-Apartment als sogenanntes Serviced Apartment möbliert und mit zusätzlichen Dienstleistungen wie etwa einem Internetanschluss, Reinigungs- oder Concierge-Service angeboten wird.

Mikroapartments werden in der Regel schnell vermietet und stehen nicht lange leer. Die Auslastung liegt laut Bulwiengesa bei durchschnittlich 96 Prozent.

Besonders die Zielgruppe der 18 bis 35-jährigen Zugezogenen, Berufspendler, Young Professionals und Studenten ist für Vermieter attraktiv. Denn diese suchen oft erst einmal eine kleine Wohnung, um in der Stadt Fuß zu fassen, bevor sie dauerhaft sesshaft werden. Oder bleiben generell nur für eine begrenzte Zeit. In Berlin sind laut Statistischem Bundesamt 75 Prozent der Mieter berufstätig, der Anteil internationaler Mieter ist im Vergleich zum klassischen Mietmarkt deutlich höher.

Zwar müssen Eigentümer deshalb mit einer höheren Fluktuation rechnen, was einen höheren Verwaltungsaufwand mit sich bringt, doch das bietet bei Neuvermietung mehr Möglichkeiten zur Anpassung der Mietpreise an die aktuelle Marktlage. Zudem können Vermieter zu ihrer Entlastung eine Hausverwaltung beauftragen, die ihnen die meisten Aufgaben abnimmt.

Marktcheck: Mikroapartments in Berlin

Wer darauf angewiesen ist, eine Mietwohnung in Berlin zu finden, hat aktuell schlechte Karten. Die Leerstandsquote in der Hauptstadt liegt unter einem Prozent. Das führt dazu, dass Alteingesessene oft in ihren Wohnungen bleiben, während Zugezogene um die wenigen freien Wohnungen konkurrieren. Aufgrund der deutlich gestiegenen Energiepreise, schauen sich zusätzlich immer mehr Menschen nach kleineren Wohnungen mit geringerem Energiebedarf um. Entsprechend steigen die Mietpreise stark an, der durchschnittliche Angebotspreis bei Neuvermietung liegt in Berlin inzwischen bei etwa 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter.

Was für Mietsuchende ein Nachteil ist, ist ein Vorteil für alle, die Wohneigentum besitzen und dieses zur Vermietung anbieten. Denn aufgrund des zu geringen Neubaus und der stark wachsenden Bevölkerung werden die Mietpreise in der Hauptstadt auch in Zukunft weiter steigen.

Auch der demografische Wandel ist zum Vorteil der Vermieter. Denn es gibt immer mehr Single-Haushalte. Laut Statistischem Bundesamt ist die Zahl der Single-Haushalte in Berlin in den letzten 30 Jahren von 33 auf 50 Prozent gestiegen. Bis 2030 erwartet die Stadt Berlin einen Anstieg des Anteils der Ein- bis Zwei-Personen-Haushalte auf 80 Prozent.

Die Nachfrage ist heute schon hoch, die Wohnform beliebt: Je nach Lage, Dienstleistung und Ausstattung, sind Monatsmieten zwischen 274 bis 1.434 Euro möglich (Bulwiengesa). Die durchschnittliche Monatsmiete liegt deutschlandweit bei 575 Euro im Monat, die Jahreseinnahmen vor Abzug der Nebenkosten im Schnitt bei 6.900 Euro.

Darauf sollten Sie beim Kauf eines Mikroapartments achten

Während die meisten Serviced-Apartments von professionell agierenden Unternehmen verkauft werden, empfiehlt sich für private Kapitalanleger der Kauf einer oder mehrerer kleiner Wohnungen – etwa im preisgünstigeren Wohnungspaket.

Die Höhe der künftigen Mieteinnahmen wird maßgeblich von Objektzustand und Lage beeinflusst. Deshalb empfiehlt es sich, eine Immobilie in zentraler Lage zu wählen statt am Stadtrand oder im weiteren Umland. Die Nähe zu Industrie, Universitäten, Gewerbe- und Bürogebieten oder eine sehr gute Verkehrsanbindungen sind Faktoren, die den Wert der Immobilie steigern und höhere Mieteinnahmen gewährleisten. Junge Berufseinsteiger, Studenten und Singles bevorzugen Wohnlagen mit urbanem Flair sowie einer hohen gastronomischen und kulturellen Vielfalt.

Ob Sie sich für einen Neubau oder einen Altbau entscheiden, liegt ganz im individuellen Ermessen. Für beides gibt es ausreichend Mietinteressenten, beides besitzt ein eigenes und gefragtes Wohnflair. Entscheidend ist der Zustand der Bausubstanz und auch die Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft sollten ausreichend hoch sein. Ein Immobilienmakler oder bei Bedarf auch ein Gutachter können über alle Gegebenheiten informieren. Nur wenn ein möglicher Sanierungsbedarf bekannt ist, auch in Hinblick auf den energetischen Zustand der Immobilie, können Sie eine fundierte Kaufentscheidung treffen und mögliche zukünftige Ausgaben in Ihre finanzielle Planung einfließen lassen.

Wenn Sie sich nicht dafür entscheiden, die administrativen Aufgaben an eine Hausverwaltung zu übertragen, sollten Sie zusätzlich darauf achten, dass das Apartment gut von Ihrem Wohnort aus zu erreichen ist. So können Sie bei Bedarf schnell vor Ort sein, etwa für Besichtigungstermine. Zusätzlich sollten Sie sich intensiv mit den Rechten & Pflichten für Vermieter auseinandersetzen.

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