Ab Juni 2023: zinsverbilligte Kredite für Familien. Aber spielt die Hausbank mit?

Angesichts gestiegener Immobilienpreise, starker Inflation und hoher Zinsen für Immobilienkredite, möchte die Bundesregierung gezielt Familien mit niedrigeren und mittleren Einkommen beim erstmaligen Immobilienerwerb unterstützen.

Deshalb sollen diese Familien die KfW-Förderung für den Neubau oder Kauf klimafreundlicher Immobilien in Form zinsverbilligter Kredite in einer Höhe von maximal 140.000 bis 240.000 Euro erhalten. Das Programm "Wohneigentum für Familien" (WEF) ersetzt das ausgelaufene Baukindergeld. Insgesamt stellt der Bund im Jahr 2023 bis zu 350 Millionen Euro für das Förderprogramm zur Verfügung.

Im Vergleich zu nicht staatlich geförderten Krediten sind Ersparnisse von bis zu 30.000 Euro auf die Kreditkosten möglich. Das soll für Entlastung bei den Baukosten und letztendlich für eine schnellere Kreditabzahlung sorgen.

Kritik: Förderberechtigte Haushalte können sich den Kauf oft trotzdem nicht leisten

Jedoch gibt es erhebliche Kritik an dem neuen Förderprogramm. Vor allem deshalb, weil inzwischen auch Familien mit mittleren Einkommen zwischen 60.000 und 90.000 Euro Jahreseinkommen immer häufiger Probleme bei der Kreditzusage durch die Banken haben. Die Obergrenze für Familien mit einem Kind wurde jedoch bei 60.000 Euro Brutto-Jahreseinkommen angesetzt. Diese Absenkung der Einkommensgrenze steht steigenden Immobilienpreisen und Baukosten, einer hohen Inflation und einem gestiegenen Zinsniveau gegenüber.

Durch eine Begrenzung der Förderung auf Neubauten, deren Kaufpreise deutlich über denen von Bestandsimmobilien liegen, wird der Immobilienkauf zusätzlich erschwert. Denn mit höheren Kaufpreisen steigen auch die Kaufnebenkosten, die aus Eigenkapital getragen werden müssen. Und entgegen erster Pläne, sind die neuen KfW-Förderkredite nicht eigenkapitalersetzend.

Strenge Auflagen für kostenintensive Energiestandards sind für junge Familien mit mittleren und niedrigeren Einkommen ebenfalls schwer zu finanzieren. Das führt dazu, dass trotz Förderanspruchs viele Familien den Immobilienkauf nicht umsetzen können werden.

Dennoch möchten wir an dieser Stelle umfassend über das Förderprogramm "Wohneigentum für Familien" berichten und aufklären, unter welchen Bedingungen kaufinteressierte Familien die Förderung beantragen können.

Wer kann die Förderung in Anspruch nehmen?

Gefördert werden Familien (eheähnliche Gemeinschaften sowie Ehe- und Lebenspartnerschaften) und Alleinerziehende mit mindestens einem Kind, deren jährliches Brutto-Haushaltseinkommen 60.000 Euro nicht übersteigt und die zum ersten Mal eine Immobilie zur Selbstnutzung in Deutschland kaufen.

Je weiterem im Haushalt lebendem Kind unter 18 Jahren werden weitere 10.000 Euro auf die Einkommensobergrenze hinzugerechnet, wie folgende die Beispielrechnung zeigt:

Welche Einschränkungen erschweren den erhofften Kredit?

Es gibt keine Zulagen für Kinder, die nach der Antragstellung geboren werden. Wird ein Kind am Tag der Antragstellung volljährig, erhalten Sie aber auch für dieses die Förderung.

Als Nachweis dient das zu versteuernde Einkommen der Antragstellenden aus dem Einkommenssteuerbescheid. Zur Ermittlung des Förderanspruchs wird das durchschnittliche Einkommen der zwei vorangegangenen Jahre herangezogen. Bei Antragstellung im Jahr 2023 also die Jahre 2021 und 2022.

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) verfügt selbst über keine eigene Hausbank, sondern arbeitet mit verschiedenen Geschäftsbanken zusammen. Die Kreditfähigkeit wird entsprechend von einer diesem Netzwerk angehörenden Bank im Vorfeld geprüft, und erst bei einer Kreditzusage erfolgt die Prüfung der Förderfähigkeit seitens des KfW. Bei dem im neuen Förderprogramm vorgeschriebenen maximalen Jahresbrutto-Einkommen 60.000 Euro werden und müssen die Banken sehr genau schauen, ob die monatlichen Kreditbelastungen für die Antragsteller tragbar sind. Diese erste große Hürde gilt es zu beachten und zu überwinden.

Wer hat keinen Anspruch auf die Förderung?

Nicht berechtigt für die Förderung sind:

• Haushalte ohne (minderjährige) Kinder oder mit einem Brutto-Haushaltseinkommen über 60.000 Euro (diese können jedoch für das Förderprogramm "Klimafreundlicher Neubau" (KFN) berechtigt sein, das bereits im März 2023 gestartet ist)
• Personen, die bereits Baukindergeld erhalten haben
• Personen mit Immobilienbesitz, denen bereits eine Wohnimmobilie oder ein Anteil an einem Wohngebäude in Deutschland gehört (die tatsächliche Höhe des Anteils spielt hierbei keine Rolle)

Welche Immobilien werden gefördert?

Die Förderung "Wohneigentum für Familien" ist begrenzt auf den Neubau oder Ersterwerb (maximal ein Jahr nach Bauabnahme) selbstgenutzter und klimafreundlicher Wohngebäude und Eigentumswohnungen in Deutschland. Gefördert werden die Baukosten sowie Kosten für die fachliche Planung, Baubegleitung und Nachhaltigkeitszertifizierung. Bei Eigenleistung können auch Materialkosten förderfähig sein.

Darüber hinaus müssen die Gebäude folgende Anforderungen erfüllen:

1. Klimafreundliches Wohngebäude

Für diese Förderstufe muss ein Wohngebäude die Effizienzhaus-Stufe 40 erreichen und darf nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt werden.

2. Klimafreundliches Wohngebäude - mit QNG

Dieses Wohngebäude muss die Auflagen der ersten Förderstufe erfüllen und zusätzlich in Hinblick auf die Treibhausgasemissionen die Anforderungen des "Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude Plus" (QNG-PLUS) oder "Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude Premium" (QNG-PREMIUM) erfüllen. Hierfür ist ein Nachhaltigkeitszertifikat Voraussetzung, das von einem zertifizierten Experten für Energieeffizienz oder Berater für Nachhaltigkeit auszufüllen ist.

Weitere Informationen zu den Auflagen finden Sie im Informationsportal Nachhaltiges Bauen der Bundesregierung.

Nicht gefördert werden:

• der Kauf von Grundstücken
• der Neubau oder Kauf von Ferienhäusern und Ferienwohnungen
• Umschuldungen bestehender Immobilienkredite
• Nachfinanzierungen bereits begonnener oder abgeschlossener Immobilienkäufe oder Bauvorhaben

Besonders der letzte Punkt ist wichtig: der Antrag auf Förderung muss vor dem Bau bzw. Kauf erfolgen und durch einen Eperten für Energieeffizienz unterstützt werden. Eine nachträgliche Beantragung ist nicht möglich.

Wie hoch fällt die Fördersumme maximal aus?

Die maximale Fördersumme steht in Abhängigkeit zu der Zahl der förderberechtigten Kinder im Haushalt sowie zur Förderstufe der zu kaufenden Immobilie:

Bei Bewilligung der Förderung erhalten Sie 100 Prozent des Kreditbetrags ausgezahlt. Der Kredit kann anschließend in einer Summe oder in Teilbeträgen innerhalb von zwölf Monaten abgerufen werden.

Welche Zinssätze und Laufzeiten gibt es?

Antragstellende können zwischen zwei Formen der Finanzierung wählen: einem Annuitätendarlehen und einem endfälligen Darlehen. Abhängig davon und von der gewählten Kreditlaufzeit variiert der effektive Jahreszins zwischen 0,01 Prozent und maximal 1,36 Prozent. Diese liegen deutlich unter den durchschnittlichen Bauzinsen von 3,9 bis 4,5 Prozent ohne staatliche Förderung (Stand Anfang Juni 2023).

Beim Annuitätendarlehen zahlen Kreditnehmer in den ersten ein bis fünf Jahren (tilgungsfreie Anlaufzeit) nur Zinsen - danach dann monatliche Annuitäten, die sich aus Zinsen und Tilgungsraten für den Kredit zusammensetzen.

Beim endfälligen Darlehen zahlen Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen und am Ende den kompletten Kreditbetrag in einer Summe zurück.

Weitere Details zu den beiden Finanzierungsformen finden Sie bei der KfW.

Welche Tilgungsform am besten zu Ihnen und Ihren finanziellen Rahmenbedingungen passt, ermitteln Sie am besten direkt mit Ihrem Finanzierungspartner.

Wie ist der Antrag für "Wohneigentum für Familien" zu stellen?

Der Antrag auf Förderung des Immobilienbaus oder -kaufs setzt eine Überprüfung des Vorhabens durch einen zertifizierten Experten für Energieeffizienz voraus. Diese werden von der Deutschen Energie-Agentur (dena) vermittelt. Nur wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, können Sie mit Hilfe Ihres frei gewählten Finanzierungspartners den Förderantrag bei der KfW stellen.

Folgende Schritte sind somit für die Antragstellung nötig:

1. Spezialisten für Energieeffizienz und Nachhaltigkeit beauftragen: Diese prüfen das Bauvorhaben bzw. die bereits fertiggestellte Immobilie auf Nachhaltigkeit und klimafreundliches Bauen und erstellen die "Bestätigung zum Antrag" (BzA), die Sie für die Beantragung des Förderkredits benötigen.
2. Finanzierungspartner finden und Förderkredit beantragen: Hier können Sie sich an Ihre Hausbank, eine Sparkasse, Genossenschaftsbank, Bausparkasse oder Versicherung wenden. Dort müssen Sie die Bestätigung zum Antrag, Ihre Einkommenssteuerbescheide sowie die Geburtsurkunden aller im Haushalt lebender Kinder unter 18 Jahren vorlegen.
3. Zusage der KfW erhalten und Kreditvertrag abschließen: Sobald die KfW Ihren Antrag geprüft und bewilligt hat, sind die Fördermittel für Sie reserviert. Sie können den Kreditvertrag mit Ihrem gewählten Finanzierungspartner abschließen und im Anschluss mit dem Bauvorhaben beginnen beziehungsweise die Immobilie kaufen.
4. Bestätigung für Bau oder Kauf beim Finanzierungspartner einreichen: Wenn der Neubau abgeschlossen ist, erstellt Ihnen der Experte für Energieeffizienz die "Bestätigung nach Durchführung" (BnD), die Sie bei Ihrem Finanzierungspartner einreichen müssen. Beim Kauf eines Neubaus erhalten Sie diese Bestätigung vom Bauträger oder Fertighaushersteller.

Weitere Details zum Ablauf und nützliche Dokumentenvorlagen und Musterformulierungen rund um das Programm "Wohneigentum für Familien" finden Sie auf der Homepage der KfW.

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Titelfoto und Beitragsbild: Jacob Lund via Adobe Stock, Ralphs Fotos via Pixabay