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ERBSCHAFTSSTEUER

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien – darauf sollten Sie achten

Bei einer Immobilienerbschaft kann erhebliche Erbschaftssteuer anfallen, da es sich um hohe Vermögenswerte handelt.

Jedes Jahr ergeben sich in Deutschland ca. 100.000 Erbschaften, für die eine Erbschaftsteuer und oft auch eine Erbschaftssteuer auf Immobilien fällig wird. In diesem Beitrag geben wir Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Erbschaftssteuer für Wohnung, Haus und Grundstück Erbschaftssteuer Freibetrag.

Wann fällt Erbschaftssteuer bei Immobilien an?

Wird ein Vermögen vererbt, so gilt grundsätzlich eine Erbschaftssteuerpflicht gegenüber dem Finanzamt. Jedoch existieren recht großzügige Freibetragsregelungen für nahe Verwandte des Verstorbenen, wodurch in vielen Fällen keine Erbschaftsteuer fällig wird. Dabei gilt immer: Je enger das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ist, desto höher ist der Erbschaftsteuer Freibetrag und desto geringer fällt die Steuerlast bei einer Erbschaft aus. Deswegen werden Ehepartner und Kinder des Erblassers durch hohe Freibetragsvergünstigungen besonders entlastet.

Die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer für Immobilien

Die Erbschaftsteuer Immobilien Freibeträge (inkl. aller anderen Vermögenswerte der Erbschaft) sind je nach Verwandtschaftsgrad und Steuerklasse gestaffelt. Sie betragen folgende Vermögenswerte, auf die keine Erbschaftsteuer zu zahlen ist:

Steuerklasse Verwandtschaftsverhältnis Freibetrag in €
1 Ehegatten 500.000
1 eigene Kinder, Stiefkinder, die Enkel von bereits verstorbenen Kindern 400.000
1 Enkel direkte Erbschaft 200.000
1 weitere Personen (entferntere Verwandtschaft) 100.000
2 eigene Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner 20.000
3 weitere Personen (keine Verwandtschaft) 20.000

 

Wie hoch fällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien aus?

Außer der Regelung über Freibeträge, wird die Erbschaftsteuer durch den Gesetzgeber auch über die Steuerklassen gestaltet. Dabei sind 3 Steuerklassen festgelegt, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser unterteilen:

  • Steuerklasse 1: Personen, die in „engstem“ Verhältnis zum Verstorbenen stehen (Ehepartner, Kinder, Eltern)
  • Steuerklasse 2: Personen, die in nahem Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen stehen (Geschwister, blutsverwandte Neffen und Nichten)
  • Steuerklasse 3: Personen, die nicht verwandt sind mit dem Erblasser.
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    Zusätzlich ist die Erbschaftsteuer dann vom Wert des Erbes abhängig. Dabei gilt immer: je höher das steuerpflichtige Erbe ist, desto höher sind auch die Erbschaftsteuersätze.

    Steuerpflichtiges
    Erbe ( nach Freibetrag)
    Steuerklasse 1 Steuerklasse 2 Steuerklasse 3
    bis 75.000 € 7 % 15 % 30 %
    bis 300.000 € 11 % 20 % 30 %
    bis 600.000 € 15 % 25 % 30 %
    bis 6.000.000 € 19 % 30 % 30 %
    bis 13.000.000 € 23 % 45 % 50 %
    bis 26.000.000 € 27 % 40 % 50 %

     
    Wurden unabhängig von der Erbschaft auch Schenkungen an Hinterbliebene gemacht, so findet auf diese eine ähnliche Besteuerungsregelung Anwendung. Diese ist jedoch nicht ganz deckungsgleich mit der Erbschaftsteuer.

    Reduktion der Erbschaftsteuer bei Immobilien – Sonderbestimmungen

    Handelt es sich bei einer Erbschaft um eine Immobilienerbschaft, so können gewisse Sonderregelungen greifen, die die Erbschaftsteuer reduzieren können.

    Wenn Mietimmobilien vererbt werden, so werden diese nur zu 90% ihres Wertes bei der Erbschaftsteuer bewertet.

    Wenn ein Erblasser das vererbte Haus oder die Wohnung vorher selbst bewohnt hat, kann eine Erbschaft evtl. ganz steuerfrei bleiben. Dabei müssen alle folgenden Bedingungen vollständig erfüllt sein:

  • Die Immobilie muss vom Erblasser bis zum Tod selbst genutzt worden sein.
  • Die Immobilie wird an den Ehepartner bzw. eingetragenen Lebenspartner oder ein Kind vererbt.
  • Die Erben wohnen direkt nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre lang weiter in der Immobilie.
  • Die Wohnfläche der Immobilie darf nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen.
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    In einem solchen Fall könnten die Erben die geerbte Immobilie nach zehn Jahren auch verkaufen, ohne sogenannte Spekulationssteuer auf ihren Veräußerungsgewinn zahlen zu müssen.

    Ermittlung des Verkehrswertes zur Berechnung der Erbschaftssteuer bei Immobilien

    Die Erbschaftsteuer auf Immobilien ist natürlich auch vom Wert der Immobilie abhängig. Dabei ist der sogenannte Verkehrswert der Immobilie relevant. Unter dem Verkehrswert einer Immobilie versteht man den Wert, der im allgemeinen Geschäftsverkehr aufgrund seiner Lage, Eigenschaften und Beschaffenheit anzusetzen wäre. Es handelt sich hierbei also um den aktuellen Marktwert der Immobilie.

    Häufig ist zur Ermittlung des Verkehrswertes ein Sachverständigengutachten notwendig. Dabei können dann verschiedene amtlich anerkannte Verfahren für die Bewertung in Frage kommen. Neben dem Vergleichswertverfahren (meist für selbstgenutzte Immobilien), sind dies das Ertragswertverfahren (meist für Mietimmobilien) oder das Sachwertverfahren.

    Professionelle Beratung

    Bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien empfiehlt es sich in einem Erbfall grundlegend, die Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt für Erbrecht einzuholen. Er kann die Erben optimal beraten, wie im individuellen Fall vorzugehen ist und dabei helfen, die Erbschaftsteuer auf Immobilien zu reduzieren.

    Dank unseres großen Netzwerks können wir Ihnen bei Bedarf gerne einen geeigneten Experten vermitteln. Schreiben Sie uns einfach über unser Kontaktformular oder rufen Sie uns unter +49 (30) 610 820 200 an.