Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer soll den preistreibenden Handel mit Immobilien und Grundstücken verhindern. So genannte Spekulationsgeschäfte werden dann angenommen, wenn ein privates Grundstück oder eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wiederverkauft wird. In diesem Fall muss der Verkäufer den Veräußerungsgewinn zusätzlich zur Einkommenssteuer besteuern. Der Grund für den Verkauf, etwa eine drohende Privatinsolvenz durch eine Schrottimmobilie oder gar ein Unglücksfall, ist dabei nicht relevant.

Die gesetzliche Grundlage für die Spekulationssteuer liefert Paragraph 22 des Einkommenssteuergesetzes (EstG), nach dem alle Verbraucher die Einkünfte aus privaten Verkäufen versteuern müssen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Der Steuersatz bei der Spekulationssteuer basiert auf dem individuellen Steuersatz des Verkäufers und nicht auf den Einnahmen durch den Verkauf. Somit kann die Spekulationssteuer deutlich über den 25 Prozent liegen, die bei der Abgeltungssteuer für Spekulationsgewinne zu zahlen sind, wie sie etwa beim Verkauf von Wertpapieren erhoben wird.

Wie berechnet sich die 10-Jahres-Frist?

Für die korrekte Berechnung der Spekulationsfrist ist das Datum des Kaufvertrags ausschlaggebend. Demnach müssen zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie vergehen.

Haben Sie zum Beispiel im April 2009 ein unbebautes Grundstück erworben und 2011 das Haus fertig errichtet, unterliegt beim Verkauf der Immobilie der Veräußerungsgewinn ab April 2019 nicht mehr der Spekulationssteuer. Der Zeitpunkt des Einzugs in das Haus ist nicht relevant. Auch für Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus gilt das Kaufvertragsdatum.

Gerne berät Sie das ImmoKEY Team bei der korrekten Ermittlung der Spekulationsfrist für Ihre Immobilie.

Ist Spekulationssteuer fällig oder nicht?

Nicht immer ist vor Ablauf der 10-Jahres-Frist auch tatsächlich Spekulationssteuer zu zahlen. In einigen Fällen lässt sich die Spekulationssteuer vermeiden, wie die folgenden Beispiele zeigen.

Beispiel 1: selbst genutzte Immobilie

Die gute Nachricht: Der Verkauf von durchgängig selbst und privat genutzten Immobilien ist steuerfrei. Das gilt sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Wohnungen. Wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs mindestens drei Jahre in Folge in der Immobilie privat gewohnt haben, wird auch vor Ablauf von zehn Jahren keine Spekulationssteuer fällig.

Beispiel 2: gemischtgenutzte Immobilie

Für private Immobilien, die nicht nur zu reinen Wohnzwecken genutzt wurden, etwa durch Gewerberäume in einem Haus oder ein häusliches Arbeitszimmer in einer Eigentumswohnung, wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet. Das heißt, der Veräußerungsgewinn wird nur anteilig anhand der Gewerbefläche bzw. der Fläche des Arbeitszimmers besteuert.

Allerdings entschied das Finanzgericht Köln in einem Urteil von März 2018, dass die Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers dem steuerfreien Verkauf nicht entgegensteht. Die finale Entscheidung muss nun der Bundesfinanzhof fällen. Daher lohnt sich für Betroffene ein Einspruch mit Verweis auf das beim BFH anhängige Verfahren IX R 11/18.

Beispiel 3: geerbte Immobilie

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie, die nicht vom Erben selbst durchgängig bewohnt wurde oder längere Zeit leer stand, berechnet sich die Frist am Datum, zu dem der Vorbesitzer das Grundstück gekauft hat.

Ist die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen und ein Miterbe kauft den Erbteil eines anderen Miterben, so muss der daraus resultierende Gewinn ebenfalls versteuert werden.

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Beispiel 4: geschenkte Immobilie

Auch bei einer geschenkten Immobilie wird die Zeit, in welcher der Vorbesitzer diese selbst bewohnt hat, Ihnen zugerechnet. Zur korrekten Berechnung der Frist gilt somit das Kaufdatum des Vorbesitzers. Ausgenommen sind Ferienwohnungen, Gewerberäume oder häusliche Arbeitszimmer.

Beispiel 5: vermietete Immobilie (Kapitalanlage)

Beim Verkauf einer nicht selbst bewohnten Immobilie (Kapitalanlage) mit Wertgewinn durch Mieteinnahmen, muss der Veräußerungsgewinn vor Ablauf der 10-Jahres-Frist entsprechend versteuert werden. Hier lohnt sich gegebenenfalls eine zeitlich relevante Selbstnutzung zum Spekulationssteuer vermeiden. Wir beraten Sie hierzu gerne.

Achtung: Sie sollten nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen, um nicht als gewerblicher Immobilienhändler zu gelten (Drei-Objekt-Grenze). In diesem Fall müssten Sie Ihre Einnahmen zusätzlich versteuern. Hierzu zählen alle Objekte mit eigenem Grundbuchblatt, also beispielsweise auch Tiefgaragenstellplätze.

Gut zu wissen: Die Drei-Objekt-Grenze gilt pro Person. Ein Ehepaar kann daher im gleichen Zeitraum bis zu sechs Immobilien kaufen und veräußern, wenn die Transaktionen auf beide Ehepartner aufgeteilt werden.

Beispiel 6: Gütertrennung und Scheidung

Nach einer Scheidung oder wenn eine Gütertrennung vor Ablauf der Spekulationsfrist vereinbart wurde, muss derjenige, der seinen Anteil veräußert, Spekulationssteuer zahlen.

Verkaufen beide geschiedenen Ehepartner die Immobilie gewinnbringend, sind beide anteilig zur Zahlung der Steuer verpflichtet.

Gut beraten: Senkung der Steuerlast

Selbst wenn beim Verkauf Ihrer Immobilie die Zahlung der Spekulationssteuer nicht komplett zu vermeiden ist, gibt es Möglichkeiten, die Höhe der Abgabe zu senken.

So können Sie alle Kosten, die im Rahmen des Verkaufsprozesses angefallen sind, gegenüber dem Finanzamt geltend machen. Als Veräußerungskosten gelten beispielsweise Ausgaben für die Anzeigenschaltung, Gebühren für Notar, Grunderwerbsteuer, Kosten für den Grundbucheintrag, Reparaturen und Modernisierungen nach Kauf der Immobilie und vieles andere mehr.

Gerne beraten wir Sie kostenfrei zu allen Fragen rund um den Immobilienverkauf und das Thema Spekulationssteuer vermeiden. Senden Sie uns einfach eine E-Mail oder rufen Sie unser Team von ImmoKEY unter +49 30 610 820 200 an.

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