Wenn Ihre Wohnung in einem Berliner Milieuschutzgebiet liegt, kann das ein schwieriges Unterfangen werden. Denn in manchen Berliner Stadtteilen der macht Ihnen die Umwandlungsverordnung ein Strich durch die Rechnung … und auch dem kaufwilligen Mieter.

Umwandlungsverordnung – was ist das?

Als Umwandlungsverordnung wird das Verbot der Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten bezeichnet. Der Berliner Senat hat im März 2015 diese Verordnung, auch Umwandlungsverbot genannt, beschlossen. Erklärtes Ziel war es, dass durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen angestammte Bewohner nicht aus beliebten Stadtvierteln verdrängt werden. Eigentümer einer Wohnung in einem der 23 Milieuschutzgebiete in Berlin können diese nun nur noch mit einer Ausnahmegenehmigung durch das jeweils zuständige Bezirksamt als Eigentumswohnung weiter verkaufen, zum Beispiel an den jeweiligen Mieter der Wohnung. Rund 300.000 Berliner, die zum Beschlusszeitpunkt in den Milieuschutzgebieten wohnten, waren von der neuen Verordnung betroffen. Gültig ist das Umwandlungsverbot bis März 2020. Allerdings kann die Gültigkeit vor diesem Datum erlöschen, wenn die jeweilige Erhaltungsverordnung außer Kraft treten sollte.

Wie wirkt das Umwandlungsverbot?

Grundsätzlich bedarf die Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen einer Aufteilung des Gebäudeeigentums im Grundbuch. Um die Wohnungen einzeln zu verkaufen ist es Voraussetzung, dass für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird. Seit dem Erlass des Umwandlungsverbotes gilt für alle Wohnhäuser in Berliner Milieuschutzgebieten eine Grundbuchsperre. Das bedeutet, dass eine Aufteilung des Gebäudeeigentums in Teileigentum nur nach Genehmigung durch die zuständige Behörde erfolgen kann.

Erreicht das Umwandlungsverbot sein Ziel?

Das weiß bislang niemand. Dazu fehlt eine empirische Datengrundlage. Es gibt weder Sozialstudien noch Einkommens- und Mietpreisentwicklungen, die die Auswirkungen untersuchen. Der Berliner Senat geht zwar davon aus, dass Investoren mit dem Kauf eines Hauses immer einen Verdrängungseffekt auslösen. Dass die Regulierung durch den Staat aber nicht unbedingt zielführend ist, zeigt das Beispiel Hamburg. Dort ist bereits seit 17 Jahren eine Umwandlungsverordnung in Kraft. Die Umwandlungen wurden zwar deutlich reduziert, doch die Mieten sind dennoch gestiegen.