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WOHNSTUDIE 2021

Die wichtigsten Ergebnisse für Berlin und Umland

Quadratmeterpreise in Berlin im Bundesvergleich weiter günstig. Das Interesse am Umland nimmt zu. Mehr Mieter:innen planen Investition in Wohneigentum.

Die Verfasser der Wohnstudie 2021

Die Studie „Wohnen in Deutschland“ wird jährlich in Zusammenarbeit der Sparda Bank, des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) sowie dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) erstellt und veröffentlicht. Schwerpunkte sind die Preisentwicklungen in Deutschland seit 2005, die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in einzelnen Regionen sowie Prognosen zur weiteren Entwicklung des Immobilienmarktes. Neu hinzugekommen sind Einblicke in die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Wohnimmobilienmarkt. Neben statistischen Erhebungen fließen auch die Ergebnisse einer repräsentativen Umfrage von März 2021 mit 1.041 Befragten ab 16 Jahren in die Wohnstudie mit ein.

„Der Immobilienmarkt kommt gut durch die Krise, ein Einbruch ist nicht zu erwarten. Das Gegenteil ist der Fall: Angesichts der Wertentwicklung der letzten 16 Jahre, der stabilen Nachfrage, weiterhin niedriger Zinsen sowie einer guten Eigenkapitalquote und mit Blick auf das Preisniveau und die niedrige Eigentumsquote im internationalen Vergleich, kann von einer Preisblase auch weiterhin keine Rede sein.“

Florian Rentsch, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Sparda-Banken

Wir stellen Ihnen die wichtigsten Ergebnisse für Berlin und Brandenburg vor. Die komplette Wohnstudie 2021 können Sie als PDF-Datei herunterladen.

Kernergebnisse für den deutschen Immobilienmarkt

In allen untersuchten deutschen Regionen stiegen die Quadratmeterpreise im Vergleich zu 2005 deutlich an auf durchschnittlich 2.686 € (+ 75,3 %). Insgesamt 354.000 Euro wurden 2020 im Durchschnitt für den Kauf einer Immobilie ausgegeben, das entspricht 7,4 Jahreshaushaltseinkommen (netto). Dafür erhielt man gut 132 m² Wohnfläche – je nach Region mehr oder weniger. Hierfür wurden durchschnittlich 300.000 Euro an Darlehen aufgenommen, zuzüglich Kaufnebenkosten. Im Schnitt brachten Käufer:innen 15,23% Eigenkapital ein. Zum Vergleich: 2019 lag der Durchschnittspreis für Wohneigentum noch bei 264.000 Euro.

Das Umland der sechs größten Metropolen hat seit 2017 höhere Preisanstiege erfahren als die Metropolen selbst. Grund ist der vermehrte Zuzug der 30 bis 50-jährigen, die zum für sie attraktiveren Wohnen ins Umland ziehen und von dort aus zur Arbeit in die Stadt pendeln.

„Insgesamt hat ein Käufer heute bei gleichem Darlehensbetrag eine um etwa 133.000 € geringere Zinsbelastung als noch 2008.“

Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“ 2021

67 % der Befragten der Wohnstudie halten den Erwerb von Immobilien trotz gestiegener Kaufpreise für lohnend. So plant ein Viertel der Mieter:innen unter 50 Jahren den Kauf von Wohneigentum, die meisten davon zeitnah, um sich die günstigen Zinsen zu sichern und für das Alter vorzusorgen. Nur 17 % der Befragten erachten den Erwerb aktuell aufgrund der Corona-Pandemie als zu unsicher.

Berlin verzeichnet die stärksten Preisanstiege

Erfreuliche Nachricht für Kaufinteressierte: trotz des Anstiegs der Berliner Kaufpreise um 165,7 % seit 2005, liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen nur leicht über dem bundesweiten Durchschnitt. Denn die Preise auf dem Berliner Immobilienmarkt haben erst langsam das Preisniveau in Deutschland eingeholt. Gut 2.919 Euro mussten Käufer:innen 2020 pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung in der Hauptstadt zahlen. 13,3 Jahreshaushaltseinkommen (netto) müssen in Berlin für den Kauf einer Immobilie aufgewandt werden, also fast doppelt so viel wie im Bundesvergleich. Für einen Kaufpreis von 354.000 Euro erhielt man 2020 in Berlin 50 bis 90 m² Wohnfläche.

Allerdings ist hier die Lage entscheidend. Innerhalb des Stadtzentrums, etwa in Tiergarten oder Mitte, können die Quadratmeterpreise auch über 6.000 Euro liegen. Grundsätzlich gilt: Der Westen ist teurer als der Osten der Stadt. Und je weiter vom Zentrum entfernt die Immobilie liegt, desto niedriger der Kaufpreis. Die günstigsten Immobilien gibt es mit 10 km Entfernung zur Innenstadt in den Bezirken Wartenberg, Hellersdorf, Neu-Hohenschönhausen, Falkenhagener Feld und Haselhorst. Hier bekommt man Wohnflächen von mehr als 100 m² für den durchschnittlichen Kaufpreis.

Die Wohneigentumsquote in Berlin ist mit 17 % am niedrigsten in ganz Deutschland.

Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“ 2021

Dass die gestiegenen Immobilienpreise und hohen Kaufnebenkosten, besonders in Form der Grunderwerbsteuer (+ 72 % Anstieg seit 2010), eine Hürde beim Immobilienkauf darstellen, zeigt sich deutlich darin, dass Berlin die geringste Wohneigentumsquote aller deutschen Bundesländer hat. Nur 17 % der Berliner:innen wohnen in der eigenen Immobilie. In Brandenburg sind es im Vergleich 48 %. Auch im europäischen Vergleich ist Deutschland mit einer Wohneigentumsquote von nur 51 % das Schlusslicht. Besonders die osteuropäischen Länder haben deutlich höhere Eigentumsquoten.

Brandenburg profitiert langfristig vom Zuzug aus Berlin

Gute 44 % Ersparnis winken Immobilienkäufer:innen, wenn sie sich für Wohneigentum im Berliner Umland außerhalb der Stadtgrenze entscheiden und bereit sind 30 bis 45 Minuten in die Innenstadt zu fahren. Gut 340.000 Beschäftigte pendelten 2020 aus dem Umland in die Hauptstadt. Bis zu 30 km sind die meisten bereit zum Arbeitsplatz zu pendeln, nur noch 16 % betrachten kurze Wege als Kaufkriterium. Doch gibt es eine kostspielige Ausnahme im Land Brandenburg: Potsdam, die Hauptstadt dieser Region, ist mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 3.288 € die teuerste ostdeutsche Stadt.

Auch die Corona-Pandemie hat dazu beigetragen, dass sich die Anforderungen ans Eigenheim gewandelt haben. So gaben 60 % der Mieter:innen an, dass sich ihre Vorstellungen über die eigene Wohnsituation geändert haben. 18,3 % haben über einen Umzug nachgedacht, knapp 9 % haben sich sogar aktiv umgeschaut. Unter den Eigentümer:innen haben lediglich 2,3 % einen Umzug in Betracht gezogen.

„Eine schöne Wohngegend, gute Luft und wenig Lärm machen für die Bevölkerung ein gutes Wohnumfeld beim Haus- oder Wohnungskauf aus. Weniger wichtig sind im Vergleich zu 2019 die Nähe zu Schulen, Arbeit und dem Nahverkehr geworden.“

Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“ 2021

Während es die unter 30-Jährigen Brandenburger:innen verstärkt nach Berlin zieht, verlassen vor allem die 30- bis 50-Jährigen die Hauptstadt – hierzu zählen fertig ausgebildete, erfahrene Berufstätige und Familien. Den größten Zuzug in dieser Altersgruppe verzeichnet der Landkreis Barnim nördlich von Berlin.

Berlin und Potsdam strahlen besonders stark auf die direkt südlich angrenzenden Landkreise aus. Hinzu kommt, dass innerhalb der Hauptstadt der Raum für den Bedarf an Neubau nicht ausreichend ist. Das weitere Wachstum als Wirtschaftsstandort wird auch langfristig dafür sorgen, dass das Berliner Umland von einem Zuzug qualifizierter Fachkräfte und Familien profitiert. So kommt auch die Wohnstudie zu dem Ergebnis, dass die Kreise Teltow-Fläming, Potsdam-Mittelmark, Dahme-Spreewald und Oberhavel hervorragende Aussichten für die Zukunft haben – einhergehend mit weiter steigenden Immobilienpreisen.

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