In Berlin ist noch Luft nach oben

Angesichts steigender Mieten, wünschen sich immer mehr Menschen in Berlin den Kauf einer Eigentumswohnung. Doch das Angebot an Bestandswohnungen ist knapp - und auch neu gebauter Wohnraum entsteht aufgrund gestiegener Baukosten und hoher Zinsen in den nächsten Jahren nur in geringem Umfang.

Hier lohnt sich ein Blick nach oben, denn in Berlin gibt es noch viele Gebäude mit Flachdächern oder ungenutzten Dachböden. Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ließen sich in Berlin bis zu 67.000 Wohnungen durch Dachausbau und Dachaufstockung von Mehrfamilienhäusern schaffen.

Ein weiterer Vorteil: im Gegensatz zu Neubau geht der Dachausbau deutlich schneller. Leitungen und Stränge sind bereits vorhanden, das Grundstück muss nicht erst erschlossen werden und modulare Bauweisen bieten vorgefertigte Lösungen. Das senkt auch die Baukosten für private Bauherren.

Dachausbau erfolgreich planen und umsetzen

Für Kaufinteressierte bieten sich immer wieder Gelegenheiten sogenannte Dachrohlinge, teilweise schon mit Baugenehmigung, zu erwerben. Allerdings gibt es einige Anforderungen, die berücksichtigt werden müssen, um einen erfolgreichen und rechtlich konformen Dachausbau zu planen und durchzuführen.

Dieser Beitrag soll Ihnen eine Übersicht zu den wichtigsten Aspekten bieten, damit das Bauprojekt gelingt.

1. Baurechtliche Genehmigung für den Dachausbau

Bevor Sie mit dem Dachbodenausbau beginnen, sollten Sie überprüfen, ob das Bauamt ein Mitspracherecht hat. Die Regelungen können von Ort zu Ort variieren. Beispielsweise sind der Einbau von Dachfenstern in der Regel genehmigungsfrei, aber größere Umbauten, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändern, erfordern oft die Zustimmung des zuständigen Bauamtes. Auch bei denkmalgeschützten Gebäuden kann es individuelle Regelungen geben, die berücksichtig werden müssen. Die Baugenehmigung hängt daher von den baurechtlichen Bestimmungen in der jeweiligen Region ab.

In Berlin sind jeweils die Bauämter der Bezirke zuständig. Diese bieten auf Ihren Webseiten Informationsmaterialien rund um den Dachausbau an (z. B. im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf) und liefern Auskunft zu individuellen Fragen.

Ein Blick in die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist unerlässlich um zu prüfen, ob die Dachräume zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Liegt diese Erlaubnis nicht vor, muss die WEG der Nutzungsänderung und dem Ausbau im Rahmen einer Eigentümerversammlung zustimmen. Die Änderung der Teilungserklärung muss dann notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden.

Beim Kauf von Dachrohlingen mit Baugenehmigung wurde dies in der Regel bereits erledigt, so dass Käufer direkt mit den nächsten Schritten der Planung beginnen können.

2. Statik und Tragfähigkeit

Ein Dachausbau erfordert oft Änderungen an der bestehenden Dachkonstruktion. Es ist wichtig, dass ein qualifizierter Statiker die Tragfähigkeit des Dachgeschosses überprüft und sicherstellt, dass es die zusätzliche Belastung des Ausbaus tragen kann. Dabei spielt auch der Dachstuhl eine tragende Rolle, da er zusätzliche Lasten für Dämmmaterial und Schalungen tragen muss.

Nicht jeder Dachstuhl ist gleichermaßen für eine Wohnnutzung geeignet. Außerdem sollte mindestens die Hälfte der Wohnfläche eine Raumhöhe von 2,30 Metern haben.

Ein Fachmann sollte außerdem die Statik des bestehenden Hauses genau untersuchen, um das weitere Vorgehen festzulegen.

3. Energieeffizienz

Bei einem Dachausbau sollten auch energetische Aspekte beachtet werden, um den Energieverbrauch zu optimieren und die Wohnqualität zu verbessern. Dies kann die Verbesserung der Dachdämmung, der Fenster und anderer Bauteile umfassen. Damit Sie im Winter nicht frieren und im Sommer nicht schwitzen, ist eine ordentliche Dämmung unerlässlich.

Eine beliebte Methode ist die Zwischensparrendämmung, die mit geringem Aufwand die Energieeffizienz des Hauses erhöhen kann. Dabei ist es wichtig, von Anfang an erfahrene Planer und Bauphysiker einzubeziehen, um spätere Probleme mit Feuchtigkeit zu vermeiden.

Der Dachausbau selbst wird staatlich derzeit nicht gefördert, die Dämmung des Daches aber durchaus. Hier empfiehlt es sich zu prüfen, ob eine Förderung in Anspruch genommen werden kann. Weitere Informationen finden Sie bei der KfW.

4. Brandschutz

Beim Dachausbau müssen bestimmte Brandschutzmaßnahmen eingehalten werden, um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten. Dies kann die Installation von Brandschutzwänden, Brandschutztüren und Rauchmeldern umfassen.

Die Vorgaben für Berlin können Sie in der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) einsehen.

5. Baubegleitung durch Fachleute

Angesichts der zahlreichen rechtlichen Gesichtspunkte und Bauvorschriften empfiehlt es sich, frühzeitig qualifizierte Fachleute wie Architekten, Statiker und Handwerker in den Prozess einzubinden, um sicherzustellen, dass der Dachausbau fachgerecht und reibungslos abläuft.

Diese können die Umsetzbarkeit des Vorhabens prüfen und auch während der Bauphase begleiten, zwischen Bauherr und Handwerkern oder Dienstleistern vermitteln und auf unvorhersehbare Änderungen während des Baus reagieren.

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