"Die Hauptstadt platzt aus allen Nähten."

So lässt sich ein Fazit aus dem neuen Wohnmarktreport Berlin 2023 der Immobilienbank Berlin Hyp und des Immobiliendienstleisters CBRE zusammenfassen. Denn während Berlin Menschen aus aller Welt anzieht, sinkt die Zahl der angebotenen Miet- und Kaufwohnungen. Nicht zuletzt aufgrund des mangelnden Neubaus, bedingt durch die gestiegenen Zinsen und Baukosten sowie hohe Hürden und Bearbeitungszeiten in der Verwaltung.

Eigentumswohnungen kosten durchschnittlich 5.833 Euro / m².

Die Folge: die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage treibt die Immobilienpreise in Berlin. Denn bis 2040 wird ein Anstieg der Berliner Bevölkerung auf knapp vier Millionen erwartet.

Die Durchschnittsmiete liegt bei 11,50 Euro pro Quadratmeter

Laut dem aktuellen Wohnmarktreport haben sich die durchschnittlichen Wohnungsmieten in Berlin von 2021 auf 2022 um 9,5 Prozent auf 11,50 Euro pro Quadratmeter erhöht.

Im gleichen Zeitraum stiegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen um 8,3 Prozent auf durchschnittlich 5.833 Euro pro Quadratmeter.

Als Grundlage für den Report wurden 61.000 Angebotskaltmieten bzw. knapp 52.000 Angebotskaufpreise von Eigentumswohnungen sowie fast 2.300 Mehrfamilienhäusern der Jahre 2021 und 2022 in Berlin und Brandenburg ausgewertet und unter anderem durch Daten des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg und des Statistischen Bundesamts ergänzt.

Den gesamten Wohnmarktreport Berlin 2023 können Sie auf der Website der Berlin HYP als PDF herunterladen.

In Lichtenberg steigen die Mieten am stärksten, der Kauf ist in Mitte am teuersten

Betrachtet man die Preisentwicklung in den einzelnen Bezirken, so verläuft diese sehr unterschiedlich. Besonders starke Mietpreisanstiege verzeichnen Lichtenberg und Charlottenburg-Wilmersdorf. Die stärksten Kaufpreisanstiege gab es in Marzahn-Hellersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg.

Wir haben für Sie die Entwicklung der Miet- und Verkaufsangebote von 2021 auf 2022 in den einzelnen Berliner Bezirken in allen Marktsegmenten zusammengefasst:

Objektart und Mikrolage beeinflussen den Preis enorm

Zu beachten gilt, dass die Preise je nach Marktsegment und Objektart (Bestand versus Neubau) sowie Mikrolage stark variieren, da all diese Faktoren den Immobilienwert beeinflussen.

Die Preisspannen für die Kaltmieten reichen von 5,29 Euro pro Quadratmeter im unteren Marktsegment in Marzahn-Hellersdorf bis zu 26,98 Euro pro Quadratmeter im oberen Marktsegment in Mitte. Damit liegt Berlin im oberen Preissegment der Mietwohnungen inzwischen hinter München (durchschnittlich 26,74 Euro pro Quadratmeter). Im unteren Preissegment liegt die Hauptstadt lediglich auf Platz sieben hinter München, Frankfurt und Stuttgart.

In Bezug auf die durchschnittlichen Mieten im oberen Preissegment liegt Berlin inzwischen hinter München. Bei den Kaufpreisen liegt Berlin im Mittelfeld.

Ähnlich ist die Lage bei Wohneigentum. Die Spanne bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen reicht von 2.737 Euro pro Quadratmeter in Spandau bis 13.043 Euro pro Quadratmeter in Mitte. Damit ist der Erwerb von Immobilien in Berlin weiterhin vergleichsweise günstig, die Preise im deutschlandweiten Vergleich liegen im Mittelfeld.

Stadtflucht aus Berlin verteuert auch das Umland

Auch das direkte Berliner Umland ist von dieser Entwicklung betroffen. Denn viele Berliner:innen, insbesondere Familien, weichen dorthin aus. Das lässt auch im Speckgürtel die Miet- und Kaufpreise steigen.

Am stärksten stiegen die Preise südwestlich von Berlin in Potsdam, Kleinmachnow und Teltow. Die höchsten ausgewerteten Kaufpreise für besonders gefragte Ein- und Zweifamilienhäuser im Umland stiegen auf durchschnittlich 4.900 Euro pro Quadratmeter.

Die stärksten Preisanstiege für Ein- und Zweifamilienhäuser gab es in folgenden Orten:

Kapitalanleger:innen profitieren besonders von der Mietpreisentwicklung

Denn auch in den nächsten Jahrzehnten wird der Berliner Wohnungsmarkt vom Wohnungsmangel geprägt sein. Daher gilt es vorausschauend zu handeln. Wer heute in eine vermietete Wohnung zur Kapitalanlage investiert, tätigt eine - im Vergleich zum hochpreisigen Kauf einer freien Wohnung - vergleichsweise günstige und inflationsunabhängige Investition. Und profitiert langfristig von der Wertsteigerung der Anlageimmobilie. Auch im Falle eines späteren Verkaufs.

Weitere Vorteile: die Mieteinnahmen fließen bei einer Finanzierung in die Tilgung ein, Kaufkosten lassen sich bei der Vermietung steuerlich absetzen.

Doch auch der Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung rentiert sich - denn er schafft sofort Unabhängigkeit von den weiteren Anstiegen der Mietpreise (besonders in Hinblick auf die eigene Altersvorsorge) und ermöglicht Vermögensaufbau über Generationen hinweg.

Wo rechnet sich der Immobilienkauf in Berlin besonders?

Gerne unterstützt Sie das ImmoKEY Team bei der Wahl der optimalen Lage für Ihren Immobilienkauf in Berlin. Im individuellen Gespräch erfassen wir Ihre Wünsche und unterbreiten Ihnen passende Angebote aus unserem berlinweiten Portfolio. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht über unser Kontaktformular oder Ihren Anruf unter +49 (30) 610 820 200.

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Foto: Ingo Lawaczeck Photography für ImmoKEY GmbH